quarta-feira, 2 de abril de 2014

RISCOS DO CONTRATO DE GAVETA

Relatamos abaixo um caso sobre financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Após tal contrato, o mutuário vendeu o imóvel para um terceiro e formalizou a venda sem alterar as partes do contrato de financiamento, o que habitualmente se dá o nome de "contrato de gaveta".

Caso: comprador assinou contrato de gaveta com o vendedor de uma casa financiada. O financiamento foi feito junto à Caixa Econômica. Insatisfeito com as cobranças dos juros abusivos do contrato, o comprador manifestou interesse em ingressar com revisão do financiamento para não perder o direito de permanência no imóvel. Ocorre que, como o comprador não apresentava seu nome no contrato com a CEF, ele não é legítimo para propor a ação revisional.  
Riscos: o comprador pode sofrer com alguns para encontrar o antigo proprietário do imóvel (mutuário/vendedor) a fim de tentar pedir, em juízo, a revisão do contrato. Somente o proprietário é parte da ação e apenas ele tem direito de reivindicar mudanças no financiamento.
O STJ, num caso sobre contrato de financiamento imobiliário do SFH, assim se manifestou quanto à ilegitimidade do adquirente do imóvel:
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM". 1. O art. 22, da Lei 10.150/2000, somente autoriza a equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, se o contrato de mútuo possui a cobertura do aludido Fundo e a transferência ocorreu até 25 de outubro de 1996 2. No caso de contrato sem cobertura do FCVS, o art. 23, da Lei 10.150/2000, estabelece que a novação ocorrerá a critério da instituição financeira, estabelecendo-se novas condições financeiras. 3. Não tem legitimidade ativa, para ajuizar ação postulando a revisão de contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, terceiro ao qual o contrato foi transferido fora das condições estabelecidas na Lei 10.150/2000. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1171845/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 18/05/2012) (grifo nosso).

quinta-feira, 27 de março de 2014

GUARDA COMPARTILHADA: UMA RESPONSABILIDADE CONJUNTA


O que é guarda compartilhada? É a guarda que se volta à responsabilização conjunta e, ainda, que impõe o exercício de direitos e deveres do pai e da mãe que não vivam sob o mesmo teto, no que diz respeito ao poder familiar dos filhos comuns (artigo 1.583, § 1o, do Código Civil). 
O STJ entende que a guarda compartilhada pode ser decretada mesmo sem consenso entre pais. Veja abaixo notícia divulgada no site do Superior Tribunal de Justiça:

"Mesmo que não haja consenso entre os pais, a guarda compartilhada de menor pode ser decretada em juízo. A Terceira Turma adotou esse entendimento ao julgar recurso contra decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), interposto por pai que pretendia ter a guarda exclusiva do filho. 
O pai requereu a guarda do filho sob a alegação de que a ex-mulher tentou levá-lo para morar em outra cidade. Alegou ter melhores condições para criar a criança do que a mãe. Na primeira instância, foi determinada a guarda compartilhada, com alternância de fins de semana, férias e feriados. Além disso, o filho deveria passar três dias da semana com um dos pais e quatro com outro, também alternadamente. 
O pai recorreu, mas o TJMG manteve o julgado anterior por considerar que não havia razões para alterar a guarda compartilhada. Para o tribunal mineiro, os interesses do menor são mais bem atendidos desse modo. 
No recurso ao STJ, o pai alegou que a decisão do TJMG teria contrariado os artigos 1.583 e 1.584 do Código Civil, que regulam a guarda compartilhada – a qual, para ele, só deveria ser deferida se houvesse relacionamento cordato entre os pais. Alegou ainda que a alternância entre as casas dos pais caracterizaria a guarda alternada, repudiada pela doutrina por causar efeitos negativos à criança. 
A questão da necessidade de consenso entre os pais é um tema novo no STJ, destacou a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi. Ela lembrou que a guarda compartilhada entrou na legislação brasileira apenas em 2008 (com a Lei 11.698, que alterou o Código Civil de 2002) e que a necessidade de consenso tem gerado acirradas discussões entre os doutrinadores. 
“Os direitos dos pais em relação aos filhos são, na verdade, outorgas legais que têm por objetivo a proteção à criança e ao adolescente”, asseverou, acrescentando que “exigir-se consenso para a guarda compartilhada dá foco distorcido à problemática, pois se centra na existência de litígio e se ignora a busca do melhor interesse do menor”. 
A ministra disse que o CC de 2002 deu ênfase ao exercício conjunto do poder familiar em caso de separação – não mais apenas pelas mães, como era tradicional. “O poder familiar deve ser exercido, nos limites de sua possibilidade, por ambos os genitores. Infere-se dessa premissa a primazia da guarda compartilhada sobre a unilateral”, afirmou. Ela apontou que, apesar do consenso ser desejável, a separação geralmente ocorre quando há maior distanciamento do casal. Portanto, tal exigência deve ser avaliada com ponderação. 
“É questionável a afirmação de que a litigiosidade entre os pais impede a fixação da guarda compartilhada, pois se ignora toda a estruturação teórica, prática e legal que aponta para a adoção da guarda compartilhada como regra”, disse a ministra. O foco, salientou, deve ser sempre o bem estar do menor, que é mais bem atendido com a guarda compartilhada pelo ex-casal. A ação de equipe interdisciplinar, prevista no artigo 1.584, parágrafo 3º, visa exatamente a facilitar o exercício da guarda compartilhada. 
A ministra admitiu que o compartilhamento da guarda pode ser dificultado pela intransigência de um ou de ambos os pais, contudo, mesmo assim, o procedimento deve ser buscado. “A guarda compartilhada é o ideal a ser buscado no exercício do poder familiar entre pais separados, mesmo que demande deles reestruturações, concessões e adequações diversas, para que seus filhos possam usufruir, durante sua formação, do ideal psicológico de duplo referencial”, afirmou ela. 
Segundo Nancy Andrighi, “a drástica fórmula de imposição judicial das atribuições de cada um dos pais, e o período de convivência da criança sob guarda compartilhada, quando não houver consenso, é medida extrema, porém necessária à implementação dessa nova visão”. 
A relatora também considerou que não ficou caracterizada a guarda alternada. Nesses casos, quando a criança está com um dos pais, este exerce totalmente o poder familiar. Na compartilhada, mesmo que a custódia física esteja com um dos pais, os dois têm autoridade legal sobre o menor. 
Ela afirmou ainda que “a guarda compartilhada deve ser tida como regra, e a custódia física conjunta, sempre que possível, como sua efetiva expressão”. Detalhes como localização das residências, capacidade financeira, disponibilidade de tempo e rotinas do menor, de acordo com a ministra, devem ser levados em conta nas definições sobre a custódia física. 
Rejeitado o recurso do pai, a guarda compartilhada foi mantida nos termos definidos pela Justiça de Minas Gerais". 

sexta-feira, 21 de março de 2014

COBRANÇA DA TARIFA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DA OBRA

Divulgo inteiro teor da análise feita, a pedido do jornal A Tribuna, sobre o tema cobrança da tarifa condominial antes da entrega da obra.

A nota foi publicada no dia 21/03/2014 no jornal A Tribuna.

Seguem, sem cortes, as minhas considerações sobre o tema:
Antes de transferir a posse da unidade imobiliária ao comprador do imóvel, as construtoras têm iniciado a cobrança da tarifa condominial. Tal atitude é legal? Não. Essa conduta é ilegal, pois configura-se cobrança indevida.
Quando deve ser cobrada a taxa de condomínio?  A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, caracteriza o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.
Registra-se que, na relação de consumo entre construtora x comprador/consumidor, quando praticada a cobrança indevida os valores deverão ser indenizados em dobro.
O STJ entende que "obrigação de pagamento de condomínio começa com o recebimento das chaves". Concordamos com o entendimento, já que o pagamento das despesas condominiais só é devido a partir do uso do bem. Logo, se não há ainda o efetivo uso do imóvel, não se pode cobrar tal despesa do adquirente do imóvel.
O que poderá o adquirente fazer, caso tenha pago as despesas condominiais sem o efetivo uso do imóvel? Ingressar com pedido de devolução do valor cobrado indevidamente, tendo o direito ao ressarcimento em dobro.

PORTABILIDADE DE CRÉDITO

Divulgamos matéria publicada no jornal A Tribuna, do dia 21/03/2014, sobre o tema "Portabilidade de crédito". Na matéria alertamos os consumidores sobre as tarifas bancárias que não poderão ser cobradas pelas instituições financeiras em razão da transferência do crédito.


O Banco Central regula a portabilidade de crédito e considera tal prática como uma transferência de operações entre instituições financeiras. Em resumo, o consumidor que possui um empréstimo com determinada instituição irá solicitar o valor total do saldo devedor e repassará tal informação à nova instituição, sendo assim, ela irá quitar a dívida com o primeiro banco credor e o consumidor passará a ser seu devedor.
A vantagem da operação para o consumidor é pleitear uma negociação, antes da portabilidade, com juros mais baixos e prazo menor para o empréstimo com a nova instituição financeira.
Segundo o Banco Central, a cessão/portabilidade não pode gerar custos ao consumidor. Será mesmo que as instituições não repassarão tais custos de forma implícita em tarifas bancárias ao devedor/mutuário? Caso isso ocorra, o consumidor poderá se recusar a efetuar a portabilidade, pois certamente o negócio não apresentará vantagens e poderá, em algumas situações, gerar uma onerosidade ainda maior ao contrair novo empréstimo.

Por fim, deve-se ter muita atenção caso o novo banco faça exigências quanto à contratação de produtos e serviços (cheques especiais, seguros ou cartões), pois tal prática é abusiva e caracteriza-se como venda casada.

quinta-feira, 20 de março de 2014

DIREITOS E DEVERES NA UNIÃO ESTÁVEL


O artigo 1.723 do Código Civil disciplina a união estável e a conceitua como:
"É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família".
Assim, por união estável podemos compreender como aquela comum união de interesses entre pessoas sem que tal relação tenha sido pactuada sob a forma de casamento.
OS COMPANHEIROS PODEM ESTABELECER SEUS DIREITOS E DEVERES EM ALGUM INSTRUMENTO? Sim, inclusive, essa é uma forma aconselhável para evitar futuros questionamentos sobre a partilha patrimonial em caso de ruptura da união.
Veja interessante matéria divulgada no site do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:
"Quando um casal desenvolve uma relação afetiva contínua e duradoura, conhecida publicamente e estabelece a vontade de constituir uma família, essa relação pode ser reconhecida como união estável, de acordo com o Código Civil de 2002 (CC/02). Esse instituto também é legitimado pela Constituição Federal de 1988 em seu artigo 226, parágrafo 3o. 

Por ser uma união que em muito se assemelha ao casamento, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem aplicado às uniões estáveis, por extensão, alguns direitos previstos para o vínculo conjugal do casamento. 
Na união estável, o regime de bens a ser seguido pelo casal, assim como no casamento, vai dispor sobre a comunicação do patrimônio dos companheiros durante a relação e também ao término dela, na hipótese de dissolução do vínculo pela separação ou pela morte de um dos parceiros. Dessa forma, há reflexos na partilha e na sucessão dos bens, ou seja, na transmissão da herança
O artigo 1.725 do CC/02 estabelece que o regime a ser aplicado às relações patrimoniais do casal em união estável é o de comunhão parcial dos bens, salvo contrato escrito entre companheiros. Mas o que acontece no caso de um casal que adquire união estável quando um dos companheiros já possui idade superior a setenta anos? 
É justamente em virtude desse dispositivo que vários recursos chegam ao STJ, para que os ministros estabeleçam teses, divulguem o pensamento e a jurisprudência dessa Corte sobre o tema da separação obrigatória de bens e se esse instituto pode ou não ser estendido à união estável. 
Antes de conhecer alguns casos julgados no Tribunal, é válido lembrar que o direito de família brasileiro estabeleceu as seguintes possibilidades de regime de comunicação dos bens: comunhão parcial, comunhão universal, separação obrigatória, separação voluntária e ainda participação final nos aquestos (bens adquiridos na vigência do casamento)". (grifo nosso).
Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=110503.


terça-feira, 11 de março de 2014

VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES NO CONDOMÍNIO

Se obras de urgência forem realizadas e o condômino realizar o reparo que é de encargo do condomínio, ele poderá exigir reembolso das despesas. 
Se o condomínio assumir as despesas devido a infiltração causada pela Construtora, por vícios derivados da má execução da construção, esta será a responsável pelos danos ocasionados.

terça-feira, 18 de fevereiro de 2014

DISTRATO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Confira a entrevista da advogada Bruna Lyra Duque, concedida ao programa Revista Justiça, no site da Rádio Justiça.
O tema da entrevista foi sobre o distrato do contrato de compra e venda de imóvel: http://www.radiojustica.jus.br/radiojustica/programacao.action.

sexta-feira, 14 de fevereiro de 2014

PRÁTICA JURÍDICA EM CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

O treinamento tem por meta avaliar as questões jurídicas dos contratos imobiliários.  Para isso, os estudos serão pautados em casos concretos da área imobiliária e se dividirão em dois módulos, a saber: venda de imóveis e locação.
Acompanhe a agenda em: http://lyraduque.com.br/agenda.htm.