quinta-feira, 11 de junho de 2015

COMISSÃO E ARREPENDIMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

A remuneração, no contrato de corretagem, é devida com o alcance do resultado previsto no contrato. 
Na corretagem imobiliária, o resultado é percebido na aproximação dos contratantes comprador e vendedor.
Assim, quando é devida a remuneração no contrato de corretagem? 
O artigo 725 do Código Civil determina:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
É abusiva a cláusula que viabiliza o pagamento da comissão sem a concretização do negócio? Entendemos que deve ser considerada abusiva a cláusula que admite o pagamento da comissão independentemente da finalização do negócio. A justificativa para tal entendimento reside na natureza do contrato de corretagem. Como é sabido, a corretagem é um contrato acessório e, como tal, depende da existência de outra contratação.
Se ocorrer o arrependimento do comprador na aquisição do imóvel, ainda assim seria devida a comissãoNas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a saber:
CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO. 1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento. 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível. 4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem. 5. Recurso especial não provido. (REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011)
Advogados em Direito imobiliário, em Vitória, Espírito Santo: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

sábado, 30 de maio de 2015

SURRECTIO E SUPRESSIO NA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA


Sabia que o fenômeno do direito civil denominado de surrectio  pode promover, na locação imobiliária, a ampliação do conteúdo obrigacional mediante o aparecimento de uma nova prática derivada do costume? Leia mais sobre o tema em: http://migre.me/q4Vo2.
Quando, pelo decurso do tempo, uma dada situação é autorizada, alterada ou criada pelas partes de um negócio jurídico, surge um direito subjetivo para quem lograr proveito com a mudança, o que caracteriza o instituto da surrectio. Do mesmo modo, como o outro lado da moeda, surge a supressio como a perda do direito do outro sujeito ao tentar retomar a situação pretérita. É o que acontece na mudança, durante um tempo, do local do pagamento, da isenção de multa ou, até mesmo, da mudança de uma situação relacionada às benfeitorias do imóvel.
Vejamos o julgado abaixo que adotou os institutos num contrato de locação, a saber:
AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO FUNDAMENTADA NO ARTIGO 335, I, DO CC. RECUSA INJUSTA DE RECEBIMENTO DO PAGAMENTO. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO E SURRECTIO. REVISIONAL DE ALUGUEL. MULTA MORATÓRIA DE 10%. APLICAÇÃO DA SÚMULA 61 DO TJRJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. CABIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA. 1. É incontroversa a recusa do pagamento. Os documentos juntados aos autos evidenciam que os aluguéis estavam sendo pagos até o dia 05 de cada mês, sem o acréscimo de juros e multa. Boletos bancários, emitidos pelo próprio locador, com data de vencimento nos dias 04 ou 05 de cada mês. 2. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais, tendo o locador incutido no locatário a legítima expectativa de que receberia o pagamento do aluguel, sem a cobrança de encargos moratórios, até o dia 05 de cada mês. 3. A Súmula 61 deste Tribunal de Justiça dispõe que não é considerada abusiva em contrato de locação a cláusula que comina multa no valor de até 10% (dez por cento). 4. A cláusula 3ª é clara no sentido de que só incidirão os honorários na hipótese de procedimento judicial. 5. Julgamento de acordo com a jurisprudência desta Corte, autorizadora da decisão monocrática, que deu parcial provimento ao recurso do ora agravado, restando prejudicado o adesivo interposto pelo agravante. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO (TJ-RJ - APL: 00221442220088190021 RJ 0022144-22.2008.8.19.0021, Relator: DES. MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 18/02/2014, VIGÉSIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 03/04/2014 12:33) (grifo nosso).

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domingo, 17 de maio de 2015

ALGUMA NOVIDADE NO CADASTRO NACIONAL DE ADOÇÃO?

Percebemos que ainda existem crianças e adolescentes abandonadas pelo Estado. Os advogados militantes na área e os interessados na adoção apresentam um entendimento bem diferente daquele que vem sendo apresentado pelo Poder Judiciário, qual seja: a dificuldade reside na restrição imposta pelo adotante na escolha das características do adotado.
Apesar da boa iniciativa do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) ao lançar nova versão do Cadastro Nacional de Adoção (CNA) nenhuma novidade efetiva parece ter sido apresentada. Diante das matérias divulgadas na imprensa, na última semana, o problema não é resolvido apenas com “o cruzamento de dados entre os pretendentes e as crianças de todo o Brasil”, bem como a partir da “interligação nacional das comarcas”. (http://migre.me/pSIOh).
A burocracia ainda persiste no processo de adoção, podendo ser evidenciada na ineficiência no trato da questão junto às Varas da Infância e da Juventude. Tem muito preocupação em torno do uso do CNA, mas pouca solução para os problemas operacionais, como ausência de pessoal capacitado (equipe interprofissional[1]), ausência de equipamentos de tecnologia nas Comarcas e pouco preparo dos servidores.
Além do passo a passo de difícil compreensão para o leigo que deseja se habilitar à adoção (veja em http://www.brunalyraduque.com.br/2015/03/o-que-e-preciso-fazer-para-adotar.html), os servidores ainda não estão preparados para o atendimento dos adotantes, e, pela nossa experiência, nem acham que são sujeitos legítimos para tal conduta.
A ausência de pessoal capacitado e em maior número, nas Varas, gera o atraso no andamento dos processos e, consequentemente, dificulta o trâmite de todo o procedimento que inicia-se na apreciação do requerimento da habilitação e finaliza com a sentença de homologação da adoção.
Como sugestões para enfrentar tais problemas, indicamos a capacitação da equipe interprofissional, melhor atendimento aos adotantes em processo de habilitação e, o mais importante, a redução no tempo de tramitação dos processos de adoção.
É dever do Estado[2] cuidar das crianças e adolescentes, sendo que tal ônus não reside apenas em normatizar um cadastro ou cruzar dados. Quando o sistema se volta à preservação da pessoa humana, dados e números são insuficientes.
O grau de proteção constitucional conferido à pessoa humana vai depender da sua posição dentro de uma equilibrada escala protetiva: quanto mais se aproximar da esfera das opções exclusivamente existenciais, maior será́ o nível de defesa constitucional do indivíduo.



[1] Dispõe o art. 151 da Lei 8.069 de 1990 (Estatuto da Criança e do Adolescente): “Compete à equipe interprofissional dentre outras atribuições que lhe forem reservadas pela legislação local, fornecer subsídios por escrito, mediante laudos, ou verbalmente, na audiência, e bem assim desenvolver trabalhos de aconselhamento, orientação, encaminhamento, prevenção e outros, tudo sob a imediata subordinação à autoridade judiciária, assegurada a livre manifestação do ponto de vista técnico”.
[2] Assim dispõe a Constituição Federal: “Art. 227. É dever da família, da sociedade e do Estado assegurar à criança, ao adolescente e ao jovem, com absoluta prioridade, o direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, ao lazer, à profissionalização, à cultura, à dignidade, ao respeito, à liberdade e à convivência familiar e comunitária, além de colocá-los a salvo de toda forma de negligência, discriminação, exploração, violência, crueldade e opressão [...]”.

quarta-feira, 22 de abril de 2015

RISCOS DA CONCESSÃO IRRESPONSÁVEL DO CRÉDITO

O crédito apresenta-se como uma ferramenta essencial em qualquer relação econômica, mas pode repercutir negativamente na relação consumerista, quando sua concessão for irresponsável.
A ordem econômica sofre hoje os impactos do crédito concedido pelo Governo, num passado recente, que desemboca em dívidas onerosas e que afetam o cidadão.
O Código de Defesa do Consumidor autoriza a harmonização dos interesses do fornecedor e do consumidor a partir de meios que possam permitir o desenvolvimento econômico, a educação e a informação adequada na venda de bens e oferta de serviços.
Nesse sentido, deve o fornecedor transmitir efetivamente ao consumidor todas as informações indispensáveis à decisão de consumir ou não o produto ou o serviço, de maneira clara, correta e precisa.
Os problemas da inadimplência e da onerosidade excessiva presentes nos contratos de empréstimos, quando chegam ao Poder Judiciário, nem sempre tratam os consumidores endividados como alvo da oferta abusiva e irresponsável. Pode-se exemplificar, nesse cenário, programas do Governo Federal de incentivo ao crédito relacionados à aquisição da casa própria que geram, atualmente, visível aumento da judicialização dos contratos.
Esses entendimentos judiciais, quando adotados, não consideram a ausência de capacidade técnica dos consumidores e os impactos financeiros dos contratos para toda a sociedade.
A concessão irresponsável do crédito de ontem conduz à inadimplência de hoje e, consequentemente, provoca o aumento dos juros para os futuros tomadores de empréstimos, o aumento de demandas judiciais e a onerosidade excessiva para os consumidores que só têm o empréstimo como meio de aquisição de bens e serviços.
Chegou o momento de se controlar e limitar a concessão de crédito nas relações contratuais de consumo. Condutas devem ser impostas aos fornecedores, antes, durante e após a contratação, objetivando-se delimitar o uso indiscriminado da livre iniciativa sob a suposta forma de incentivos do Governo sem responsabilidade social.
Para reduzir o impacto dessa concessão, medidas proporcionais devem ser direcionadas aos sujeitos da relação (consumidor e fornecedor), determinando critérios e limites ao objeto do contrato (crédito) e impondo que as informações prestadas pelos fornecedores sejam mais precisas sobre os efeitos econômicos que o empréstimo pode trazer ao consumidor.
O artigo foi publicado, no dia 18/05/2015, no jornal A Gazeta, Vitória - ES.
Advogados em Vitória, Espírito Santo, especializados em revisão de contratos: http://lyraduque.com.br.

sexta-feira, 27 de março de 2015

PUBLICIDADE RESPONSÁVEL

Divulgo artigo publicado, em 19/03/2015, no Jornal A Gazeta. 
Destaca-se que a liberdade sem a solidariedade não funcionaliza os institutos jurídicos, pois pode gerar abusos no exercício dos direitos. O mesmo ocorrerá com a liberdade sem a responsabilidade. O indivíduo de direito não pode se tornar indivíduo de fato sem antes tornar-se cidadão.

Advogados em Direito Civil, em Vitória - ES, em: http://lyraduque.com.br.

quarta-feira, 11 de março de 2015

O QUE É PRECISO FAZER PARA ADOTAR

A primeira conduta dos pretendentes à adoção é tomar conhecimento dos documentos necessários para dar entrada na habilitação (geralmente se consegue a informação por meio do site do Tribunal local). No caso do Espírito Santo, tais informações podem ser encontradas em: http://www.tjes.jus.br/index.php?option=com_content&view=article&id=2709&Itemid=225.
A fim de facilitar os interessados no assunto, já pensando na dificuldade do leigo com algumas exigências e nomenclaturas jurídicas, segue um passo a passo de como é possível adotar uma criança no Estado do Espírito Santo.
O primeiro passo é a fase da habilitação: os interessados em adotar uma criança ou um adolescente deverão se dirigir à Vara da Infância e Juventude (veja os endereços em - http://www.tjes.jus.br/index.php?option=com_content&view=article&id=11083:varas-especializadas-e-com-competencia-na-materia-da-infancia-e-da-juventude&catid=303:coord-da-infancia-e-da-juventude. Ao chegar no local, deverão ser solicitados o requerimento de habilitação e a lista contendo os documentos a serem providenciados, a saber:
Cópias autenticadas:
  1. Certidão de casamento ou declaração de união estável.
  2. Se o pretendente não for casado ou adotar individualmente, deverá ser providenciada a certidão de nascimento.
  3. Cédula de identidade e da inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas.
Cópias simples:
  1. Comprovante de renda.
  2. Comprovante de residência.
  3. Atestados de sanidade física e mental.
  4. Certidão negativa de distribuição cível (disponibilizada em http://www.tjes.jus.br/certidaonegativa/sistemas/certidao/CERTIDAOPESQUISA.cfm).
  5. Certidão de antecedentes criminais (disponibilizada em http://rgantecedentes.sesp.es.gov.br/rgantecedentes/faces/jsp/pesquisa_antecedente.jsp?site=1).
  6. Fotos dos pretendentes.
Depois de organizar todos os documentos, o requerimento deverá ser protocolado no Fórum da Comarca dos pretendentes.
O segundo passo é a apreciação do requerimento pelo(a) juiz(a). Nesse caso, estando os pretendentes habilitados, serão realizadas as entrevistas com a equipe técnica da Vara da Infância e da Juventude.
O terceiro passo é a realização da entrevista psicossocial, bem como da visita domiciliar.
O quarto passo é a participação em programa de preparação para adoção.
O quinto passo é a manifestação do juiz sobre o pedido de habilitação à adoção.
Com o cumprimento de todos os passos mencionados, os seguintes trâmites judiciais deverão ser tomados:
  1. Adequação da criança ao perfil do(s) candidato(s).
  2. Início à ação de adoção.
  3. Estágio de convivência, quando os interessados terão a guarda da criança, sendo esse período dispensado em alguns casos dispostos em lei.
Por fim, acontecerá a homologação da adoção, em sentença, quando então o adotado terá a certidão de nascimento com o nome da nova família.
Todo procedimento é gratuito, mas, caso os interessados tenham condições, um advogado poderá ser contratado para cuidar do procedimento judicial.
Mais informações podem ser obtidas no folder disponibilizado no site do Tribunal de Justiça do Espírito Santo: http://www.tjes.jus.br/PDF/arquivoscgjes/ceja/FOLDER_ADOCAO_2.pdf.
Advogados em Direito de Família e Direito das Sucessões em Vitória - ES: www.lyraduque.com.br.

quinta-feira, 26 de fevereiro de 2015

O PAPEL DA FAMÍLIA E A VENDA DE BEBIDAS ALCOÓLICAS AOS MENORES DE DEZOITO ANOS


A Constituição Federal atribui deveres fundamentais para a família, a sociedade e o Estado, sendo todos, de igual modo, responsáveis por assegurar à criança, ao adolescente e ao jovem, com absoluta prioridade, o direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, dentre outros direitos. Qual será, então, o grau de responsabilidade do Estado, dos fornecedores e dos pais pelo consumo de bebidas alcóolicas por crianças e adolescentes?
O exagero no consumo de bebidas alcoólicas não é uma prática habitual que se restringe aos menores de dezoito anos, mas se aplica aos adultos. Apenas impor condutas proibitivas aos menores não resolve questões mais complexas, tais como: o consumo de bebida alcoólica pelos pais, a leniência na educação infantil e o estímulo ao consumo de bebidas alcoólicas em estratégias publicitárias.
O Estatuto da Criança e do Adolescente tem aplicação direta nessas questões e estabelece, no artigo 81, inciso I, que é proibida a venda à criança ou ao adolescente de bebidas alcoólicas. 
Agir livremente, na sociedade, significa também ser responsável pelas próprias escolhas e pelos atos que prejudiquem pessoas vulneráveis e que ainda não têm pleno discernimento dos seus atos. O fornecedor que utiliza de estratégias publicitárias para conquistar um público alvo, da mesma forma, tem liberdade e responsabilidade na sociedade de consumo.
A responsabilidade que advém do poder familiar, então, entra neste debate como um meio igualmente eficaz de controlar o excesso no consumo do álcool, seja com exemplos em casa ou com restrições de condutas no ambiente externo (bares, restaurantes e locais diversos de lazer). 
O consumo responsável de álcool, a atuação do Estado em impor medidas restritivas de condutas e de publicidade, a proibição da venda de bebidas a menores de dezoito anos e a responsabilidade dos pais pelos atos praticados por seus filhos são medidas que devem ser conjugadas. A medida legislativa não será eficiente por si só, pois os pais têm o dever educar, assistir e criar os seus filhos.
Ainda sobre o tema, divulgo análise publicada no jornal A Tribuna.
Advogado especializado em Direito de Família, em Vitória - Espírito Santo, disponível em: http://lyraduque.com.br.