Quem sou eu

Doutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br).

PLANEJAMENTO JURÍDICO EMPRESARIAL PARA 2011

O planejamento jurídico é um fator preponderante na atividade empresarial.

A abertura de uma empresa deve ser feita somente após a conclusão de uma importante etapa, o planejamento jurídico.

Para se alcançar o sucesso empresarial, existem alguns aspectos jurídicos a serem observados, tais como: 1) planejamento societário; 2) planejamento contratual; 3) planejamento tributário; 4) planejamento de marcas e patentes; 5) planejamento trabalhista.

A preocupação com esses aspectos jurídicos pode projetar o empresário a um melhor desempenho nos negócios e ao sucesso na atividade empresarial.
Maiores informações:
http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm

IMPACTOS DA MUDANÇA NA LEI DO INQUILINATO

Propomos, nas linhas abaixo, apresentar uma sucinta análise da Lei do Inquilinato, após um ano que a Lei 12.112 de 2009 foi sancionada.
A Lei 12.112 foi sancionada há um ano e promoveu algumas mudanças na Lei 8.245 de 1991, também chamada de Lei do Inquilinato.

Diante da entrada em vigor da Lei 12.112, importantes mudanças ocorreram no quadro da locação no Brasil. As principais alterações foram: mudança no critério de aplicação de multa proporcional no contrato de locação de bem imóvel urbano, possibilidade de exoneração do fiador e aplicação de maior celeridade no procedimento do despejo.

Quanto à questão da multa contratual, após a alteração, a penalidade para o caso de extinção antecipada do negócio deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato que já foi cumprido.

Sobre a exoneração dos fiadores, esses garantes do contrato podem pedir a exoneração da relação contratual, ou seja, o fiador pode pedir para retirar o nome do contrato nos seguintes casos: separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, e, ainda, o fiador não será mais obrigado a ficar no contrato no caso de renovação automática do acordo.

No trâmite do despejo, ocorreu uma simplificação para a retomada do imóvel, a saber: o juiz determina para o locatário pagar a dívida em 15 dias; quando o juiz julgar procedente a ação de despejo, será possível a desocupação do imóvel em 30 dias (artigo 63).
Além disso, mais quatro situações ensejarão o despejo liminar, na forma do artigo 59 da Lei, a saber: reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; quando acabar o prazo notificatório para saída do inquilino após comunicado para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inicial do contrato; com o término do prazo da locação não residencial, sob pena de desfazimento da locação, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer de garantias contratuais.
Pensamos que os impactos da lei foram positivos, quando consideramos a possibilidade de se reaver o imóvel de forma mais célere, no caso de descumprimento do contrato por parte do locatário.

No entanto, ainda é patente algumas falhas no procedimento judicial para promover a retirada do inquilino devedor do bem imóvel, pois alguns magistrados permanecem criando entraves no cumprimento da norma alterada.

Neste caso, cabe sempre um atuação mais perspicaz do advogado, que poderá adotar técnicas processuais eficazes para proteger o direito de propriedade do locador.

PÓS-GRADUAÇÃO DIREITO CIVIL FDV VITÓRIA-ES

A FDV conta com uma nova formatação dos cursos de pós-graduação em 2011.

Divulgamos abaixo informações sobre a pós-graduação em Direito Civil.

“A Especialização em Direito Civil 2011 inova no quesito teoria e prática, e se volta para o profissional preocupado com a sua colocação no mercado de trabalho na área Cível. Dessa forma, o curso busca preparar o aluno para resolver questões práticas do dia-a-dia profissional e das novas questões ligadas à Responsabilidade Civil, ao Direito Contratual, Direito Imobiliário, Direitos Reais, Contratos Eletrônicos, Direito de Família e Direito das Sucessões.Essa nova proposta da Especialização possibilita, ainda, a realização de debates, estimulando a interação entre discentes e docentes e promovendo a troca de experiências jurídicas em sala de aula.”

Coordenação Acadêmica: Bruna Lyra Duque (Mestre em Direito/FDV).
Maiores informações:
http://www.fdv.br/posgraduacao/cursos.php

DIREITO IMOBILIÁRIO: Dicas jurídicas procedimentos de locação de imóveis

O setor de locação nas administradoras de imóveis é uma área repleta de nuances junto aos locadores e locatários.

Estabelecer procedimentos pode ser uma boa saída para instrumentalizar situações cotidianas, evitar conflitos e observar importantes ditames da Lei do Inquilinato. Seguem algumas questões importantes:

• Capacidade das partes;
• Idoneidade do locatário;
• Avaliar a real condição do imóvel;
• Avaliar as questões relacionadas à tributação do imóvel;
• Especificar a natureza da locação;
• Identificar o prazo contratual;
• Escolher uma garantia segura para o locador, protegendo-o dos riscos do negócio; e
• Confeccionar seguros contratos de administração do imóvel e contratos de locação.
Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO CONTRATUAL: Revisão contratual e ação de consignação em pagamento

Segue interessante manifestação do STJ sobre o tema revisão contratual no âmbito de ação de consignação em pagamento.
CONSIGNAÇÃO. PAGAMENTO. CUMULAÇÃO. PEDIDOS. INSUFICIÊNCIA. DEPÓSITO. A Turma reiterou o entendimento de que, em ação consignatória, é possível a ampla discussão sobre o débito, inclusive com o exame de validade de cláusulas contratuais. Assim, admite-se a cumulação de pedidos de revisão de cláusulas de contrato e de consignação em pagamento das parcelas tidas como devidas por força do mesmo negócio jurídico. Quanto à cautelar, no caso, a inicial requer a entrega das chaves do imóvel sob pena de multa diária, bem como a assinatura da escritura de compra e venda do imóvel em relação ao qual, na consignatória, discute-se o valor da prestação, portanto da dívida pendente. Logo, foi intentada incidentalmente sem natural propósito de acessoriedade, mas como uma segunda lide principal ou, quando menos, uma complementação de pedidos à primeira. Assim, a Turma conheceu em parte do recurso especial e lhe deu provimento para extinguir a ação cautelar sem julgamento do mérito, por impossibilidade jurídica dos pedidos formulados (art. 267, VI, do CPC) e julgou procedente, apenas em parte, a ação consignatória, considerando a insuficiência do depósito e a transformação do saldo sentenciado em título executivo. Precedentes citados: REsp 448.602-SC, DJ 17/2/2003; AgRg no REsp 41.953-SP, DJ 6/10/2003; REsp 194.530-SC, DJ 17/12/1999; REsp 616.357-PE, DJ 22/8/2005, e REsp 275.979-SE, DJ 9/12/2002. (STJ. REsp 645.756-RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 7/12/2010).

UM ANO DE ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO

Segue abaixo matéria publicada no SECOVI-SP sobre as mudanças na Lei do Inquilinato, após um ano que a lei 12.112/2009 foi sancionada.
"Secovi-SP aprova mudanças na Lei do Inquilinato"
"Completou um ano na quinta-feira passada, 9/12, que foi sancionada a Lei nº 12.112, mais conhecida como Lei do Inquilinato, avaliada como positiva pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação). “A nova legislação aperfeiçoou os procedimentos na área de locação de imóveis urbanos, trazendo a modernização necessária depois de 18 anos de vigência da Lei nº 8.245/91”, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.

“Bem pensado, esse aperfeiçoamento teve o mérito de manter o bom espírito da legislação de 1991, enfrentando as novas situações surgidas nesse período e trazendo, para o direito positivo, a experiência acumulada pelo Judiciário e pelo mercado.”

Entre as principais mudanças constam a maior agilidade na tramitação de ações de despejo por falta de pagamento e a possibilidade de o fiador romper vínculo com o locatário antes do fim do contrato, o que não era possível pela lei anterior. Bushatsky explica que o fiador poderá deixar a função no caso de divórcio do locatário e também quando o contrato de locação tiver prazo indeterminado.

Os processos judiciais estão mais rápidos graças à supressão de movimentos burocrático-forenses e à possibilidade de citação do fiador, já ao se propor a ação de despejo por falta de pagamento. Foram eliminados, na cobrança do débito, anos de trâmites judiciais“, informa o diretor do Secovi-SP (...) (grifo nosso).

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO MÉDICO: consumidor x plano de saúde

Cabe pleito indenizatório de danos morais por recusa à prestação de serviço médico por parte da seguradora de saúde? Entendemos que sim. Veja julgado do STJ.
DANOS MORAIS. CONTRATO. PRESTAÇÃO. SERVIÇOS MÉDICOS. Trata-se de pedido de indenização por danos materiais e morais devido à recusa da prestadora de plano de saúde de internar, em emergência, na UTI, a paciente conveniada. O recorrente afirma no REsp que a recusa deu-se pelo fato de sua esposa ter-se submetido, 48 horas antes do mal-estar, a uma cirurgia estética que não estava coberta pelo contrato. Contudo, alega ser injusta essa recusa, visto não haver relação de causa e efeito entre a cirurgia e o mal-estar do qual resultou o coma da esposa, conforme comprovou a perícia técnica. Na origem, a ação foi julgada procedente, mas o TJ, por maioria de votos, embora tenha reconhecido a inexistência de nexo de causalidade entre o coma e a cirurgia estética, reformou a sentença, afastando a indenização pelo dano moral ao fundamento de que houve mero descumprimento de cláusula contratual, o que não geraria indenização por dano moral. Destacou o Min. Relator serem fatos incontroversos nos autos o coma, a recusa da operadora do serviço de saúde recorrida de internar na UTI a conveniada, a venda de imóvel para cobrir os gastos com o hospital credor e a falta de relação de nexo de causalidade entre o coma e a cirurgia realizada. No entanto, consignou-se nos autos haver a obrigação de a recorrida prestar a cobertura do plano de saúde, ou seja, mesmo o plano não cobrindo a cirurgia estética, caberia à seguradora cobrir os males porventura advindos da cirurgia. Observa o Min. Relator ser verdade que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o mero descumprimento de cláusula contratual, em princípio, não gera dano moral indenizável, mas é possível a condenação de dano moral quando há recusa infundada de cobertura de plano de saúde. Explica que o descumprimento de norma contratual que não inflige dano moral seria aquele que causa apenas desconforto ou aborrecimento superficial, por exemplo: atraso na realização de uma cirurgia de rotina. Contudo, no caso, o descumprimento do contrato ultrapassou o simples desconforto e mal-estar: a segurada corria risco de morrer, era uma situação de urgência. Nessas circunstâncias, a seguradora não poderia ter recusado a cobertura solicitada, nem infligir sofrimento e angústia aos familiares da segurada, que, inclusive, venderam um imóvel para cobrir as despesas hospitalares. Ressalta ainda o Min. Relator que o CDC estabelece normas de ordem pública e interesse social e, em seu art. 4º, consagra os princípios da boa-fé objetiva e da equidade e coíbe o abuso de direito, como na hipótese. Ademais, assevera que as cláusulas restritivas do direito do consumidor devem ser interpretadas da forma menos gravosa a ele, ou seja, mais benéficas, visto não ser razoável que o segurado de plano de saúde seja desamparado quando mais precise de tratamento médico e hospitalar. Por todo o exposto, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; REsp 1.037.759-RJ, DJe 5/3/2010; AgRg no REsp 1.059.909-SP, DJe 2/9/2010; AgRg no Ag 884.832-RJ, DJe 9/11/2010, e Ag 661.853-SP, DJ 4/4/2005. (STJ. REsp 907.655-ES, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 2/12/2010) (grifo nosso).

CONTRATO DE MÚTUO: revisão das cláusulas

Cabe a revisão do contrato de mútuo após o pagamento de todas as prestações ajustadas? Entendemos que sim. Segue julgado do STJ nesse sentido.
CONTRATO. MÚTUO HIPOTECÁRIO. REVISÃO. Discute-se no REsp o interesse recursal em apelação que versa sobre cláusulas de contrato de mútuo hipotecário após a quitação de todas as prestações pelos recorrentes (mutuários). O tribunal a quo considerou prejudicado o recurso por falta de interesse recursal ao fundamento de que os mutuários haviam pago a totalidade das prestações do contrato. Observa o Min. Relator que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o cumprimento da obrigação assumida em contrato de adesão não retira do mutuário o direito de discutir em ação revisional a legalidade das cláusulas contratuais, visto que o adimplemento pode ter ocorrido apenas para evitar sanções de natureza contratual e teria como finalidade não incentivar a inadimplência. Isso porque, segundo os precedentes deste Tribunal, se o entendimento fosse ao contrário, a inadimplência passaria a ser exigida como condição para a ação no direito contratual, além de que serviria de incentivo ao descumprimento dos contratos. Para o Min. Relator, não há justificativa para não considerar o direito à revisão após a quitação, uma vez que é mais vantajoso para o credor receber todo o contrato para só depois se submeter a uma demanda em que, se nela fosse vencido, teria de devolver o que foi pago a mais. Com esse entendimento, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 293.778-RS, DJ 20/8/2001, e REsp 565.235-RS, DJ 9/2/2005. (STJ. REsp 904.769-SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 2/12/2010).

DIREITO IMOBILIÁRIO: imóvel que garante hipoteca deixa de ser impenhorável

Segue interessante posicionamento do STJ sobre bem de família.
"O oferecimento de imóvel como garantia hipotecária tem a faculdade de descaracterizá-lo como bem de família, sujeitando-o à penhora para satisfação da dívida afiançada, presente a peculiaridade de que essa garantia foi prestada em benefício do filho dos fiadores, que reside com estes e compõe a entidade familiar. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No caso, trata-se de embargos à execução de título extrajudicial opostos por um casal que figura como fiador em contrato de compra e venda de uma papelaria adquirida por seu filho. Os pais garantiram a dívida com a hipoteca do único imóvel que possuem e que lhes serve de residência.

O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao julgar a apelação do casal, manteve a sentença, ao considerar que o imóvel foi livremente ofertado em garantia hipotecária pelos embargantes.

No STJ, a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, destacou que é incontroverso que o oferecimento do imóvel se deu de forma voluntária, ciente dos riscos do negócio. Além disso, afirmou a ministra, o fato de o imóvel ser o único bem de família foi certamente pensado ao oferecê-lo em hipoteca, sabedores de que o ato implicaria renúncia à impenhorabilidade.

“Assim, não se mostra razoável que agora, ante a sua inadimplência, os recorrentes [casal] usem esse fato como subterfúgio para livrar o imóvel da penhora. A atitude contraria a boa-fé ínsita às relações negociais, pois equivale à entrega de uma garantia que o devedor, desde o início, sabia ser inexequível, esvaziando-a por completo”, concluiu a ministra". (STJ. Prcesso: REsp 1141732). (grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: MODELO CONTRATO DE PARCERIA


Recebo diariamente e-mails contendo pedidos de envio de modelo de contrato de parceria. Como não concordo com o uso de modelos, na área contratual, faço os esclarecimentos abaixo.


Gostaria de ressaltar que a parceria pode ser utilizada em diversos ambientes empresariais, tais como: empreitada, construção, prestação de serviços na área imobiliária, fornecimento de produtos, agronegócios, prestação de serviço médico, parcerias na área de saúde entre clínica x médicos ou entre hospitais x médicos, transferência de tecnologia, e-commerce, exploração e produção de petróleo e gás, licenciamento de marcas, patentes e desenhos industriais, cessão de direitos autorais, distribuição e logística, negociações internacionais, dentre outros.


No entanto, simplesmente adotar modelos ou documentos padronizados, muitas vezes, pode ensejar riscos aos contratantes, pois, nesse tipo de negócio, cada acordo é único.


Ressalto que os contratantes precisam se perguntar: 1) Qual é o objeto do contrato? 2) Como firmar a parceria? 3) Quais os direitos e deveres dos parceiros? Essas perguntas devem ser respondidas no momento das negociações preliminares (fase de contatos iniciais).

Os empresários, na formalização do negócio, muitas vezes esquecem do essencial: a prudência na confecção do contrato de parceria e a observância de cláusulas essenciais.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

CICLO DE PALESTRAS 2011: LEI DO INQUILINATO EM VITÓRIA-ES

Em breve, divulgaremos o ciclo de palestras 2011 organizado pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS em comemoração aos 20 anos da Lei do Inquilinato.
Seguem alguns temas que serão ministrados:
  1. Como confeccionar contratos de locação mais seguros;
  2. Garantias locatícias;
  3. Ação de despejo;
  4. Alterações na lei do inquilinato promovidas pela lei 12.112/2009; dentre outros.
Maiores informações:
http://lyraduque.com.br/agenda.htm

TREINAMENTO JURÍDICO: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Treinamento: Incorporação imobiliária: como evitar quebras de contratos.

Objetivo: abordagem prática dos negócios que envolvem a incorporação imobiliária, especialmente, as questões contratuais e o seu registro imobiliário.

Metodologia: o treinamento se centrará no tema incorporação, analisando os casos de quebra de contrato e as decisões judiciais sobre a temática.

Conteúdo programático:
1. Desmembramento, loteamento, extinção de condomínio civil e instituição de condomínio edilício;
2. A incorporação imobiliária;
3. O memorial de incorporação;
4. O contrato de construção;
5. A convenção de condomínio; e
6. O patrimônio de afetação.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/agenda.htm

COBRANÇA OU EXECUÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Segue abaixo o artigo da lei 11.977 de 2009 que trata sobre cobrança e execução de cotas condominiais:

Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.

A Súmula 399 do STJ dispõe sobre o assunto: "Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU".

CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA: vantagens e desvantagens

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre a garantia no contrato de locação.
PERGUNTAS: "1) Tenho uma imobiliária e gostaria de saber se um contrato de locação pode ser feito sem garantia? 2) Como a imobiliária pode se assegurar, caso o proprietário aceite firmar um contrato sem garantia locatícia?"
MINHAS RESPOSTAS:
1. Sim. A escolha da garantia é uma prerrogativa do locador, bem como, a isenção da mesma.
2. Numa visão estrita da lei do inquilinato (após as alterações na lei), seria mais oportuno para o locador dispensar a garantia para conseguir, em juízo, a desocupação liminar do locatário do imóvel, no prazo de 15 dias. Acontece que, na prática, considerando a morosidade da Justiça brasileira, bem como, o custo para a propositura da ação de despejo, ainda que haja a possibilidade de concessão da liminar, até mesmo a ação de despejo pode ocasionar um prejuízo muito grande ao proprietário do imóvel.
A imobiliária precisa orientar os seus clientes, proprietários dos imóveis, dos riscos que ensejam a dispensa da garantia. Caso o proprietário resolva aceitar o contrato sem garantia, a administradora pode exigir a assinatura de um termo de assunção de responsabilidade a fim de se prevenir de uma responsabilização civil perante o proprietário.

Segue o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, da Lei do Inquilinato que dispõe sobre o despejo liminar, quando o contrato não tem garantia:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

Parágrafo 1º. Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

CONTRATO DE LOCAÇÃO: exoneração do fiador

Segue notícia sobre o tema: “Fiador pode exonerar-se antes da entrega das chaves se o contrato original já expirou”.

Disponível em: Notícias do STJ

"O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, mesmo antes da entrega das chaves do imóvel, o fiador pode exonerar-se da garantia se o prazo do contrato original já expirou e este foi renovado por tempo indeterminado sem a sua concordância. O entendimento é da Quinta Turma e baseou-se no Código Civil de 1916 (CC/1916), aplicável ao caso.

A empresa fechou contrato de locação com fiador por quatro anos (junho de 1994 a junho de 1998). Esse contrato foi prorrogado por mais quatro anos, com anuência dos fiadores. Em julho de 2002, o contrato foi novamente prorrogado, porém, dessa vez, sem o aval dos fiadores e com prazo indeterminado. O locatário se tornou inadimplente e, em setembro de 2002, a empresa entrou com ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis.

O fiador entrou com ação para declarar a exoneração, em dezembro do mesmo ano. A empresa, entretanto, ajuizou ação de cobrança contra o fiador. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) considerou que o fiador já estaria exonerado por não ter concordado expressamente com a segunda renovação do contrato, no momento em que se tomou ciência inequívoca do desinteresse deste.

No STJ, a defesa da empresa afirmou que a cláusula do contrato que permite a exoneração da fiança só é válida após sentença declarar que a fiança perdeu sua validade. Logo, os fiadores seriam responsáveis por, pelo menos, sete meses de aluguel, já que o imóvel só foi desocupado em maio de 2004. Por fim, afirmou haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema).

Voto

Entretanto, a relatora teve entendimento diverso. Inicialmente, a ministra Laurita Vaz apontou que contratos de aluguel de imóvel utilizam o regime jurídico válido na época da assinatura – no caso, o CC/16. A ministra destacou que a legislação da época permitia ao fiador se exonerar a qualquer momento, inclusive após ação de despejo com cobrança de aluguéis atrasados. Os efeitos da exoneração só valeriam após a sentença, mas com efeitos retroativos à data da citação válida do locador.

Ela afirmou que, se o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, não há exoneração automática deste pela mera prorrogação do contrato. Entretanto, “a renúncia do fiador ao seu direito de exoneração (...) não pode ser levado a ponto de se entender pela eterna e indeterminada validade dessa cláusula”.

A ministra salientou que, após o prazo de validade do contrato de locação originário, tendo ocorrido a prorrogação por tempo indeterminado, o fiador pode se exonerar a qualquer tempo. Ela observou que, no caso de pedido da exoneração na Justiça, os efeitos desta retroagem até a citação válida do locador.

Na hipótese analisada, em vez da citação da empresa locadora na ação de exoneração de fiança, o tribunal estadual fixou como termo inicial da exoneração a data da sentença na ação de despejo, o que acabou sendo mais benéfico para a locadora. E como o recurso analisado era da empresa, em respeito ao princípio do non reformatio in pejus [não reformar em prejuízo], a Quinta Turma manteve a decisão do TJSP".

DIREITO EMPRESARIAL: atos praticados por gerente da empresa

A empresa se responsabiliza quando o gerente assina contrato junto a terceiros? Veja o julgado abaixo.

DIREITO EMPRESARIAL. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR GERENTE DE SOCIEDADE ANÔNIMA. AUSÊNCIA DE PODERES. ATO CONEXO COM A ESPECIALIZAÇÃO ESTATUTÁRIA DA EMPRESA. LIMITAÇÃO ESTATUTÁRIA. MATÉRIA, EM PRINCÍPIO, INTERNA CORPORIS. TERCEIRO DE BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE. 1. No caso em exame, debatem as partes em torno de aditivo que apenas estabeleceu nova forma de reajuste do contrato original - em relação ao qual não se discute a validade -, circunstância a revelar que o negócio jurídico levado a efeito pelo então Gerente de Suprimentos, que é acessório, possui a mesma natureza do principal - prestação de serviços -, o qual, a toda evidência, poderia ser celebrado pela sociedade recorrente por se tratar de ato que se conforma com seu objeto social. 2. Na verdade, se a pessoa jurídica é constituída em razão de uma finalidade específica (objeto social), em princípio, os atos consentâneos a essa finalidade, não sendo estranho ao seu objeto, praticados em nome e por conta da sociedade, por seus representantes legais, devem ser a ela imputados. 3. As limitações estatutárias ao exercício de atos por parte da Diretoria da Sociedade Anônima, em princípio, são, de fato, matéria interna corporis, inoponíveis a terceiros de boa fé que com a sociedade venham a contratar. 4. Por outro lado, a adequada representação da pessoa jurídica e a boa-fé do terceiro contratante devem ser somadas ao fato de ter ou não a sociedade praticado o ato nos limites do seu objeto social, por intermédio de pessoa que ostentava ao menos aparência de poder. 5. A moldura fática delineada pelo acórdão não indica a ocorrência de qualquer ato de má-fé por parte da autora, ora recorrida, além de deixar estampado o fato de que o subscritor do negócio jurídico ora impugnado - Gerente de Suprimento - assinou o apontado "aditivo contratual" na sede da empresa e no exercício ordinário de suas atribuições, as quais, aliás, faziam ostentar a nítida aparência a terceiros de que era, deveras, representante da empresa. 6. Com efeito, não obstante o fato de o subscritor do negócio jurídico não possuir poderes estatutários para tanto, a circunstância de este comportar-se, no exercício de suas atribuições - e somente porque assim o permitiu a companhia -, como legítimo representante da sociedade atrai a responsabilidade da pessoa jurídica por negócios celebrados pelo seu representante putativo com terceiros de boa-fé. Aplicação da teoria da aparência. 7. Recurso especial improvido. (STJ. Recurso Especial Nº 887.277 - SC (2006/0200405-7). Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. DJe: 09/11/2010). (grifo nosso).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: "descumprimento gera restituição"


Segue matéria que analisa o inadimplemento do contrato e o dever da construtora de restituir as parcelas pagas ao comprador .

Entrevista da advogada Bruna Lyra Duque para o Jornal ES Hoje. Disponível em: http://www.eshoje.com.br/IMG/UPLOAD_FILES/JORNAL_PDF/1_pdfed.%20305.pdf.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

CONTRATO DE SAÚDE: descumprimento fornecimento de serviço

Pode o plano de saúde se recusar, no curso do contrato de seguro saúde (plano de saúde e prestação de serviços médicos), indevidamente, a executar atividade indicada no contrato?
Sobre o tema, dispõe o artigo 84, do Código de Defesa do Consumidor, que na “ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o Juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento”.

Além disso, o §3º, do referido artigo, preceitua que “sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao Juiz conceder a tutela liminarmente”.
Segue julgado do STJ:

"Civil e processo civil. Recurso especial. Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais. Recusa do plano de saúde em arcar com custos de cirurgia e implante de 'Stent Cypher', ao argumento de que tal aparelho seria, ainda, experimental. Alegação negada pelas provas dos autos e pela própria conduta posterior da seguradora, que nenhuma objeção impôs a idêntico pedido, em data posterior. Danos morais configurados, de acordo com pacífica jurisprudência do STJ. Perdas e danos. Possibilidade de pedido específico já na inicial, não realizado pelo autor. Impossibilidade de delegação da questão à liquidação da sentença em tal circunstância. - Na esteira de diversos precedentes do STJ, verifica-se que a recusa indevida à cobertura médica pleiteada pelo segurado é causa de danos morais, já que agrava a situação de aflição psicológica e de angústia no espírito daquele. - Na presente hipótese, acrescente-se ainda que a conduta do plano de saúde assumiu contornos bastante abusivos que vão muito além do mero descumprimento contratual, na medida em que houve uma negativa inicial e, a seguir, uma autorização para um segundo procedimento idêntico alguns meses depois, sem que qualquer alteração nas bases fáticas ou contratuais tivesse se operado. Evidente, portanto – conforme reconheceu o acórdão – que a primeira negativa da seguradora se resumiu a um verdadeiro ato de discricionariedade, praticado em desfavor do segurado e completamente desconectado do mínimo de razoabilidade. - O acórdão entendeu que o autor, por conveniência, deixou de precisar o valor material de um de seus pedidos relativos a perdas e danos, quando tal providência era perfeitamente possível. Nessa perspectiva, é irrelevante que, em alguns casos específicos, seja possível relegar a fixação do 'quantum' à liquidação de sentença, porque tal só se dá em face de dificuldades inerentes ao próprio julgamento e não como decorrência de mera escolha do autor em assim descrever o pedido. - Não se conhece de recurso especial na parte em que este se encontra deficientemente fundamentado. (STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 993.876 - DF (2007/0234308-6. Relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI)

DIREITO IMOBILIÁRIO: atraso na entrega da obra

Seguem decisões que tratam do tema atraso na entrega da obra.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES – SENTENÇA MANTIDA. – Recursos desprovidos. (TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999).

Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim. (TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO E ENTREGA DA OBRA. DESPESAS COM LOCATIVOS DEVIDAS. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO PACTUADA ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO A TÍTULO DE VERBA HONORÁRIA. Não podendo ser o atraso imputado a fato praticado pelo autor, este não pode ser penalizado, devendo a construtora arcar com os prejuízos materiais decorrentes da demora na entrega da obra. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70028541720, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 17/12/2009).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES - PACTA SUNT SERVANDA - CLAUSULA PENAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INCIDÊNCIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 20, § 4.º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Estando previamente acordado entre as partes a incidência de multa por atraso na entrega da obra contratada, fato incontroverso nos autos, não há que se falar em desoneração ou redução do referido percentual por conta de aditivo posterior, que ressalvou expressamente que o valor da penalidade se daria em função do valor do contrato e não da etapa em atraso. No caso de improcedência da ação, os honorários advocatícios devem ser fixados nos termos do artigo 20, § 4.º, do Código de Processo Civil. (TJMT; AC 45815/2006; 3ª Câmara Cível; j. 15/01/2007).

CABE INDENIZAÇÃO? Seguem decisões abaixo.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo para entrega do imóvel. Possibilidade de os compradores cobrarem aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra. Recurso não provido. (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza Moreira; 5ª Turma Cível; j. 22/09/2010).

Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda de apartamento em construção. Inadimplemento contratual. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJRJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009).

CONTRATO DE FRANQUIA: análise jurídica

Franquia é a febre empresarial do momento. Cuidado com os negócios precipitados. A análise do risco empresarial é fundamental nesse negócio.
O site "Franchising no Brasil" publicou interessante análise sobre a franquia, a saber: "depois de uma temporada no Exterior, jovens retornam ao Brasil decididos a montar seu próprio negócio. A economia aquecida do país os leva a apostar no segmento de franquias. O Brasil passa por um momento de um crescente consumo populacional, fator que se deve à mobilidade social dos últimos anos, resultando em um aumento da classe média que, hoje, já passa da margem de 50% da população total". Disponível em: http://rclaro.wordpress.com/2010/11/09/de-volta-ao-brasil-jovens-investem-em-franquia.
Entendemos que fazer apenas uma análise econômica do contrato não é suficiente. O empresário precisa ficar atento, também, às implicações jurídicas do negócio.
Seguem alguns pontos importantes a serem analisados:
  1. Âmbito de atuação do negócio. Há cláusula de raio? Há limite de atuação por município?;
  2. Cláusula de exclusividade;
  3. Identificação clara e objetiva sobre as metas do empreendimento;
  4. Multa a ser paga para o caso de denúncia do contrato;
  5. Valor mensal a ser pago sobre o faturamento do negócio;
  6. Exigências quanto ao local do empreendimento; e
  7. Divisão dos custos iniciais do negócio.

Segue abaixo julgado que retrata um problema frequente neste tipo contratual, o descumprimento do acordo pela franqueadora:

"SENTENÇA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. Fundamentação adequada. Rescisão contratual. Franquia. Descumprimento pela franqueadora das metas e expectativas induzidas aos franqueados. Cabimento. Devolução dos valores pagos que se impõe. Dano moral. Abalo emocional e angústia do franqueados, que investiram recursos e expectativas, e perceberam terem sido usados, Pertinência. Indenização justamente arbitrada, considerando também o caráter punitivo da verba. Multa contratual. Aplicação devida. Reconhecimento judicial de causa para a rescisão que afasta a necessidade do Conselho de Franquia reconhecer a infração. Recurso desprovido". (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Processo nº 2003.001.13572. Décima Segunda Câmara Civel. 18 de Novembro de 2003).

Entendemos prudente a confecção de um plano jurídico-empresarial.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Quem deve pagar a comissão de corretagem? A partir de quando é devida a correção monetária no contrato de financiamento imobiliário? Segue julgado abaixo.

CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAÇÃO DO § 1º DO ART. 52 DO CDC. REDUÇÃO PARA 2%.É descabida a incidência de correção monetária a partir de data anterior a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária .A correção é devida a partir da data em que foi celebrado o contrato entre as partes. Se a corretora foi contratada pela incorporadora, não pode esta pretender que o comprador arque com o pagamento das despesas de corretagem. O pagamento feito sob esta rubrica deve ser considerado como pagamento de parte do preço da unidade imobiliária adquirida.É abusiva a multa moratória fixada em 20% do valor da prestação, devendo a mesma ser reduzida para 2%, adequando-se ao limite do § 1º do art. 52 do CDC.Precedentes do TJERJ.Provimento do recurso. (TJ/RJ. Processo nº 2008.001.24235. Décima Sexta Camara Civel. 15 de Setembro de 2008).

IMOBILIÁRIA X CORRETOR DE IMÓVEIS: inexistência de vínculo de emprego

Sobre o conflito existente entre imobiliária e corretor de imóveis, no tocante à discussão da existência ou não do vínculo de emprego, apresentamos abaixo algumas considerações e decisões.

CONSIDERAÇÕES:

Entendemos que não há entre imobiliária e corretor de imóveis contrato de emprego, já que não se configura, na maioria dos casos concretos, a subordinação jurídica entre as partes.

Geralmente, no mercado imobiliário, a atividade do corretor é executada em horários esporádicos, sem relação de pessoalidade, com ampla liberdade de atuação profissional, bem como sem qualquer vínculo hierárquico e comandos entre o profissional liberal e a empresa imobiliária.

Assim sendo, para a imobiliária caracterizar a contratação com um profissional autônomo e evitar transtornos com demandas trabalhistas, torna-se importante observar os seguintes itens:

  • Firmar um contrato de corretagem e outras avenças com o corretor, explicitando o trabalho com caráter contingencial;
  • Deliberação, no contrato, que o corretor exerce atividade como autônomo devidamente inscrito no CRECI da região;
  • Indicação da liberdade do corretor quanto à sua jornada de trabalho, sem vínculo e interferência da imobiliária e sem pessoalidade com a empresa;
  • Caracterização da atividade sem exclusividade e, se possível, com indicação do plantão de vendas;
  • Indicação das comissões recebidas em cada negócio firmado;
  • Controle e fiscalização do recolhimento do ISS, por parte do corretor, junto ao Município; e
  • Controle e fiscalização do recolhimento do IR, por parte do corretor, junto à Receita Federal.

DECISÕES

Seguem julgados sobre o tema:

“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. O corretor de imóveis que exerce sua atividade profissional livremente no âmbito da empresa contratante, sem subordinação jurídica, não é considerado empregado nos termos do artigo 3º da CLT. Recurso provido.” (TRT – 2ª Rg. – 8ª T., RO nº 01343-2005-461-02-00-6, Rel. Des. Silvia Almeida Prado, 15.04.2009). (grifo nosso).

“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. Demonstrado que o autor trabalhou como Corretor de Imóveis mediante parceria com empresa imobiliária, sem subordinação jurídica a essa, é de ser afastado o reconhecimento do liame de emprego com a reclamada, porquanto ausente, a teor do art. 3º da CLT, requisito essencial à sua caracterização.” (TRT – 4ª Rg. – 4ª T., RO nº 01034-2002-022-04-00-7, Rel. Des. Maria Beatriz Condessa Ferreira, julg. 18.12.2003) (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: obrigação de fazer na incorporação

A Lei 4.591 de 1964 dispõe sobre as incorporações imobiliárias. O artigo 43, inciso II, da referida lei prevê:

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.

Nesse sentido, segue decisão do TJ/PR sobre o tema “obrigação de fazer na incorporação”.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO. OBRA INACABADA. OBRIGAÇÃO DA RÉ/APELANTE EM RESPONDER SOLIDARIAMENTE COM A EMPRESA CONSTRUTORA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA COM IMPOSIÇÃO DE MULTA PECUNIÁRIA DIÁRIA, EM CASO DE DESCUMPRIMENTO DO PRECEITO JUDICIAL. APELANTE QUE SE ENQUADRA COMO INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CONSOANTE O ARTIGO 43, INCISO II, DA LEI 4.591/64. MINORAÇÃO, BEM COMO LIMITAÇÃO DO MONTANTE DA MULTA PECUNIÁRIA DIÁRIA ATÉ O VALOR CORRIGIDO DA OBRA INACABADA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. 1. Enquadrando-se a apelante na concepção de incorporadora, ditada pelo artigo 29, da Lei 4.591/64, evidente a sua responsabilidade solidária com a obrigação de fazer decretada pela julgadora singular, ex vi do artigo 42, inciso II, do citado diploma legal. 2. Pretensão de obrigação de fazer incidente no caso, a teor do artigo 461 caput, do Código de Processo Civil. 3. Multa pecuniária diária que se impõe em caso de descumprimento do preceito judicial. Em observância ao princípio da razoabilidade, entretanto, o valor da multa fixado na sentença deve ser minorado para patamar justo. 4. Limitação da multa até o valor estimado pela conclusão da obra, devidamente corrigido. Reforma parcial do julgado recorrido também nesse tópico. 5. Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJPR - Apelação Cível: AC 4941208 PR 0494120-8). (grifo nosso)

DIREITO IMOBILIÁRIO: DEBATE

Debate: Direito do Consumidor x Direito do Construtor nos contratos de aquisição de imóvel.

  • Dia 10 de novembro de 2010.
  • Debatedores: Professor Igor Britto e Professor Eduardo Perini.
  • Mediação: Professora Bruna Lyra Duque.
  • Horário: 11h20 às 13h.
  • Local: Miniauditório da FDV.
  • Inscrições: FDV.

CONTRATO DE LOCAÇÃO: caução

A Lei 8.245 de 1991 dispõe:
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Observe que, segundo a norma acima, o valor depositado em caderneta de poupança ao final do contrato de locação será revertido em favor do locatário.

CONTRATO DE EMPREITADA: responsabilidade do empreiteiro

Segue abaixo notícia publicada no site do Tribunal de Justiça do RS na qual uma empreiteira foi condenada, por danos materiais e morais, pela má qualidade de materiais utilizados em construção.

"Os Desembargadores da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça mantiveram sentença condenando empresa de construção e arquitetura ao pagamento de indenização por danos materiais e morais a dois casais que compraram imóveis com vícios de construção. Por conta do ilícito, cada casal será indenizado em R$ 26,8 mil a título de danos materiais e R$ 11,6 mil por danos morais. Em 1º Grau, a decisão foi proferida pela Juíza de direito Laura de Borba Maciel Fleck.
Os autores, proprietários de duas casas localizadas na Capital, ingressaram com ação contra empresa Koller e dias Construções Ltda. Arquitetura e Obra e seus proprietários, narrando que foram vítimas da venda de um imóvel sem condições de moradia e com graves defeitos na construção, ocasionando grande desconforto e inúmeras incomodações a moradores e proprietários. Por isso, requereram a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais em valor equivalente aos gastos necessários à restauração do local, bem como pagamento de indenização por danos morais.
Laudo pericial constatou a péssima qualidade do material empregado e erros construtivos.
Os réus contestaram negando a ocorrência de danos na obra em questão.
A sentença julgou procedente o pedido dos autores no sentido de condenar os réus ao pagamento dos danos materiais, no montante de R$ 53,6 mil, para a reforma das duas casas, corrigidos monetariamente. A título de danos morais, a sentença estabeleceu o pagamento de R$ 11,6 mil para cada autor, valor também corrigido monetariamente.
Inconformados, os réus apelaram.
Apelação
Segundo o relator do recurso, Desembargador Gelson Rolim Stocker, os defeitos apresentados em ambas as construções foram amplamente comprovados, não sendo possível falar em mero desgaste das edificações por falta de manutenção. A prova dos autos, bem como o laudo pericial, demonstraram o lamentável estado das residências dos autores, decorrente, ao que tudo indica, da má ou incorreta impermeabilização das fundações, fato reconhecido pelos réus. E tais defeitos foram constatados após a utilização das residências, impossíveis, pois, de ser detectados visualmente, caracterizando-se nos denominados vícios ocultos.
Não fosse a análise do expert, o levantamento fotográfico demonstra, a olhos vistos, o lamentável estado das residências dos autores, afirmou o relator. Ora, se os réus detinham plena ciência de que o terreno tinha umidade excessiva, peculiar da região, sendo que os prédios foram edificados em local onde anteriormente havia uma plantação de arroz, notoriamente efetuada em áreas alagadiças, evidentemente que o cuidado teria de ser muito maior, sob pena de ocorrência de todos os defeitos apresentados, afetando a solidez e a segurança das edificações.
No entendimento do Desembargador Stocker, diante do ato ilícito cometido pelos demandados, estes devem indenizar os consumidores, a títulos de danos morais, em virtude de todos os graves transtornos e abalos psíquicos causados pela péssima qualidade das construções e da mão-de-obra utilizada, provocando verdadeiro terror nos moradores ante a possibilidade de que as casas viessem a rugir, podendo causar inclusive a perda de vidas humanas". (TJ/RS. Julgamento 20/10/10. Apelação nº 70034441782)

DIREITO EMPRESARIAL: Marca, direito autoral, transferência de teconologia e franquia

STJ se posicionou em alguns temas ligados ao Direito Empresarial, tais como: 1) Concorrência; 2) Propriedade intelectual; 3) Empresários x consumidores; 4) Transferência de tecnologia ou o “know-how”; e 5) Contratos de franquia. Segue a notífica publicada no site do STJ:
"Com a intensificação do comércio e a dinamização da economia é comum às empresas ou indústrias recorrerem ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) para se protegerem da concorrência. Na maior parte das vezes, os advogados se amparam em direitos relativos à propriedade intelectual, ao código comercial, ao direito do consumidor, entre outros. Os argumentos são os mais variados possíveis, mas, em síntese, é a sustentabilidade do negócio que se busca garantir, seja por meio de proteção da tecnologia ou de marcas ou patentes.
Há casos que, para as empresas, a palavra final é dos organismos internacionais, como a OMC (Organização Mundial do Comércio), criada em 1985. Há aqueles em que a solução parte do próprio Estado ou dos órgãos especializados. Mas há os que envolvem situações corriqueiras que devem ser definidas caso a caso pelas turmas de direito privado do STJ.
Um dos casos decididos pelo STJ no ano passado envolveu a guerra na produção de suco de laranja. A Associação Brasileira de Exportadores de Cítricos (Abecitrus) buscou evitar que informações de empresas ligadas a ela fossem reveladas numa investigação empreendida pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e pela Secretaria de Direito Econômico (SDE), órgãos ligados ao Ministério da Justiça. A associação foi acusada de formação de cartel no fornecimento da matéria-prima.
A Abecitrus alegava que os dados apreendidos não poderiam se tornar públicos em razão do sigilo industrial e, por isso, invocou o direito à privacidade. O processo originário, iniciado pela União, referia-se à busca e apreensão de objetos pertencentes à associação que pudessem ter relação com a eventual formação de cartel.
O relator do caso, ministro Herman Benjamin, entendeu que o direito apontado teria que se conciliar com o interesse público. “Diante do conflito de valores, vislumbro a possibilidade de se adotar uma posição intermediária, que assegure, a um só tempo, a privacidade da empresa e o interesse público na apuração administrativa e penal dos fatos descritos”, assinalou o ministro, na ocasião.
A decisão do ministro, referendada pela Segunda Turma, determinou que o processo administrativo tramitasse na SDE sob sigilo até o final do julgamento da apelação nos autos da ação cautelar de busca e apreensão.
Vantagens competitivas
A tecnologia ou o “know-how” é o conhecimento que traz vantagens competitivas ao negócio. Às vezes, os empresários se unem por meio de simples parcerias ou de contratos de assistência técnica. Mas quando o acordo não sai como esperado, o Judiciário é chamado a dar uma solução.
É o caso de uma empresa americana, localizada em Massachusetts, nos Estados Unidos, denominada PerKins School For The Blind. Ela assinou um contrato de transferência de “know-how” para produção de máquinas em braile por uma empresa brasileira. Não houve registro de patentes, mas, ainda assim, a empresa americana desejava impedir o uso da marca e a produção do equipamento. O STJ garantiu que a empresa brasileira produzisse o maquinário até que o Judiciário analisasse a questão de mérito.
Os contratos de “know-how” ou de transferência de tecnologia envolvem o conhecimento de matéria que, geralmente, não pode ser patenteado. No Brasil, as patentes são concedidas pelo Instituto Nacional de Propriedade Intelectual (INPI), instituído na década de 70. É esse órgão que tem a competência para regular a transferência de tecnologia ou se pronunciar sobre tratados ou convênios. A propriedade industrial é regulada pela Lei nº 9.279/1996, invocada em muitos casos em que se discute concorrência ou proteção de marcas.
No quesito proteção de marcas, muitas questões curiosas chegam ao STJ. O uso de personagens em camisetas sem autorização, por exemplo, segundo a Corte, é uma violação do nome da empresa, e não de direito autoral, como sustentava a acusação. Feirantes foram apreendidos vendendo produtos de grandes empresas como Warner, Hanna Barbera e Walt Disney e sofreram denúncia por violação ao direito autoral.
Segundo o relator, ministro Napoleão Maia Filho, a “expressão à interioridade do autor se perde quando a ideia é incorporada ao processo industrial, com a produção em massa e mecanizada de produtos, não mais vislumbrando a originalidade própria as obras intelectuais”. Para o ministro, a criatividade do autor sucumbiu diante da escala de produção industrial em massa.
Outro julgamento envolvendo proteção de marcas foi o que permitiu à grife francesa Hermè conviver em harmonia no território nacional com a brasileira Hermes. O STJ rejeitou a tentativa dos brasileiros de impedir que a companhia francesa explorasse os seus produtos com essa marca no Brasil. Ambas atuam no mesmo ramo de atividades, só que uma se destina ao mercado de luxo enquanto a outra à venda por catálogos. As marcas traduziam expressões idênticas e a única diferença era o acento gráfico.
Decisões sobre franquias
Disputas comerciais chegam ao STJ envolvendo especificamente o contrato de franquias. Segundo o artigo 2º da Lei nº 8.995/1994, a franquia é uma estratégia utilizada em administração que tem como propósito, entre outros, a venda de uma licença em que o detentor da marca cede ao franqueado o direito de usar sua marca ou patente.
Esse conceito se desenvolveu no mundo, segundo cartilha “O que é Franquia”, do Ministério do Desenvolvimento e Indústria e Comércio Exterior, após a guerra civil americana, quando a empresa de máquinas de costura Singer estabeleceu uma rede de revendedores nos Estados Unidos.
Num dos casos julgados pelo STJ, a Quarta Turma manteve uma decisão que condenou franqueados da Rede Wizard a se absterem do uso da marca, da reprodução de livros didáticos e de materiais para professores, bem como ao ressarcimento pelos danos gerados.
O STJ também julgou caso envolvendo disputa em contratos de franquia da empresa Yázigi, que beneficiou os franqueados. Segundo cartilha do Ministério do Desenvolvimento, houve uma mudança nos negócios do mundo quando se chegou à conclusão de que o verdadeiro produto de uma empresa não é o que se vende, mas a empresa em si.
Prudência nas decisões
Segundo decisão do STJ, a Corte deve agir com prudência ao interferir em processos de natureza comercial. Durante um julgamento este ano, o Tribunal modificou uma decisão que havia condenado a antiga empresa de bebidas Antártica Polar a pagar indenização a uma de suas distribuidoras por quebra de contrato.
A distribuidora, no caso, tinha a exclusividade de revenda em alguns municípios e, para continuar com esse benefício, teria feito uma série de investimentos que acabou por gerar prejuízo pela não continuidade do negócio. De acordo com a distribuidora, haviam sido feitos investimentos na padronização da frota de caminhões, na adoção de medidas no programa de controle de estoques, na aquisição de funcionários, na compra de computadores, entre outros. O contrato teria sido rompido sem nenhuma justificativa plausível, segundo a revendedora.
Para a maioria dos magistrados que julgaram o caso, a suspensão das atividades na distribuição de bebidas é um direito bilateralmente assegurado às partes, não se revestindo de nenhum abuso que gerasse indenização. “É válida a cláusula contratual que permite o rompimento unilateral do vínculo, sem que haja qualquer indenização pela parte contrária”, afirmou, na ocasião, o desembargador convocado Honildo de Mello Castro". Processos: Resp 695792; MC 16648; HC 145131; MC 13103; Resp 649261; RMS 9556; Ag 850487; Resp 222246; Resp 1112796; Resp 261145.

CONTRATO DE CORRETAGEM: pagamento de comissão



Quando o promitente vendedor desistir do contrato de promessa de compra e venda, deve o corretor devolver a comissão paga? Entendemos que não.

DIREITO CONTRATUAL: Obrigação de dar coisa certa

Segue uma decisão bem didática que apresenta as principais características da modalidade obrigacional de dar coisa certa.
"TJSC. Obrigação de dar coisa certa. Arts. 233 a 242 do CC/2002. No que consiste. Sobre a obrigação de dar coisa certa, ensina Arnaldo Rizzardo: "Por este tipo de dar, o devedor fica obrigado a entregar ou fornecer ao credor um bem determinado, especificado ou individuado. Assim, entregar a coisa na compra e venda; o uso na locação; o imóvel no arrendamento; o bem que servirá de garantia no penhor; o dinheiro no mútuo. Aduz Washington de Barros Monteiro: `A coisa certa há de constar de um objeto preciso, que se possa distinguir, por característicos próprios, de outros da mesma espécie, a ser entregue pelo devedor ao credor, no tempo e modo devidos". Cabe, pois, ao devedor, fornecer ao credor coisa certa, especificada, seja móvel ou imóvel; é ele obrigado a passar para o credor a coisa indicada no contrato, mesmo que se apresente menos valiosa que outra, posto que a vontade das partes se firmou sobre a constante no acerto de vontades, salientando Caio Mário da Silva Pereira: `O devedor não se desobriga com a entrega de coisa diversa, ainda que seja mais valiosa, porque o credor não é obrigado a recebê-la. (Direito das Obrigações, Forense, 1999, 17ª ed., p. 78). E continua: "Há a exigibilidade de um tipo de ação: dar coisa certa. Não significa doar, ou fazer liberalidades. Envolve a entrega, ou a transferência, mas nem sempre com a finalidade de transmitir o domínio, ou de constituir um direito real. Pode-se entregar para outros objetivos, como para locação, para o usufruto, ou o simples uso, e até para o depósito. O significado de dar, pois, é amplo, envolvendo as múltiplas dimensões que enseja o recebimento dos bens" (op. cit., p. 81)". (grifo nosso).
Segue ementa:

PROCESSUAL - OBRIGAÇÃO PARA ENTREGA DE COISA CERTA - FIXAÇÃO DE MULTA DIÁRIA - POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 621 DO CPC – VALOR. Com relação à multa prevista no parágrafo único do art. 621 do Código de Processo Civil, “a regra é de que, tendo a multa a função de estimular o réu ao cumprimento da obrigação, não deva ser fixada em valores ínfimos ou simplesmente simbólicos, pois, assim sendo, deixará de cumprir seu papel mais expressivo, que é justamente o de exercer sobre o réu pressão capaz de estimulá-lo a efetivamente cumprir a obrigação” (Luiz Rodrigues Wambier e Tereza Arruda Alvim Wambier). (TJ-SC. Agravo de Instrumento n. 2003.009498-9. Canoinhas. Relator: Des. Marcus Tulio Sartorato. Data da decisão: 10.11.2003).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Propriedade e duplicidade de registro

O proprietário de registro mais antigo de imóvel tem preferência em caso de duplicidade? Pode ser resolvida a demanda com base no princípio da prioridade? Segue decisão do STJ sobre o tema.
"O proprietário que detém o registro há mais tempo do imóvel, com duplicidade, tem preferência sobre este. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, havendo duplicidade de registro de um mesmo imóvel, a demanda se resolve com base no princípio da prioridade, no qual tem precedência o registro anterior. A decisão foi tomada durante julgamento de recurso especial interposto pela compradora de um terreno de 4.000m² na região da Pampulha, em Belo Horizonte.

A autora do recurso especial adquiriu, em 1975, o terreno, que fazia parte de um espólio na então região de Bento Pires Cardoso (atual Pampulha). Contudo, uma área de 16.035m² na mesma região, que incluía os 4.000m² da compradora, havia sido adquiria, em 1972, por outra pessoa. Após o falecimento do inventariante do espólio, o juiz do inventário tomou conhecimento da duplicidade dos registros do terreno e, em 1987, cancelou ambos.

O comprador dos 16.035m² não ingressou na Justiça para reaver seu registro, mas para garantir a propriedade do imóvel optou por comprá-lo novamente, em 1979, das mãos de uma imobiliária. Ele só obteve a matrícula do imóvel em 1994. Já a compradora do terreno de 4.000m² ingressou na Justiça pedindo a revalidação do seu registro e obteve ganho de causa, com sentença transitada em julgado em setembro de 2000. Com isso, foi tornado sem efeito o cancelamento de 1987 e o registro do imóvel retroagiu à data da compra (1975).

Na ocasião da sentença, a compradora tomou conhecimento de que o imóvel estava ocupado pelo comprador dos 16.035m², sendo que ali havia sido instalado um restaurante. A proprietária ingressou com ação reivindicatória de posse na Justiça mineira, mas teve o pedido negado na primeira instância. O tribunal de Justiça local julgou a apelação da compradora, mas decidiu favoravelmente ao proprietário que já estava estabelecido no local e detinha a posse do terreno há mais tempo.

A Quarta Turma do STJ entendeu que a ação não poderia ter sido julgada como possessória, uma vez que para garantir a ação reivindicatória basta que o réu possua ou detenha o imóvel, mesmo sem ter a sua posse. “O título de propriedade se sobrepõe à posse que não se respalde em matéria de direito obrigacional”, afirmou o relator, ministro Luis Felipe Salomão.

Para o ministro, “não há que se falar em posse justa do demandado (aquele que recomprou o imóvel) se este, ao ter o seu registro cancelado, não buscou os meios legais à sua revalidação, preferindo comprar, pela segunda vez, a área que está sobreposta à da outra proprietária”.

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EMPREITADA A PREÇO DE CUSTO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO EM REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE. O DEVER DO CONSTRUTOR E INCORPORADOR NÃO SE ESGOTA COM A APRESENTAÇÃO DAS CONTAS À COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS NA PRIMEIRA FASE DA AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. - A Lei 4.591/64 trata os adquirentes de unidades autônomas construídas sob o regime de administração, ou preço de custo, como condôminos, mesmo enquanto não há propriedade comum, instituindo uma Assembléia Geral e uma Comissão de Representante como órgãos aptos a manifestar a vontade deste condomínio, tudo no intuito de prestigiar o associativismo e facilitar a proteção dos interesses de um grupo disperso de contratantes. Assim, em atenção a seus fins, essa formulação legal não deve ser tomada como excludente de outras garantias, mas apenas como um reforço a elas. - Na construção a preço de custo, o incorporador e/ou construtor se comprometem a administrar interesse alheio, para a construção de uma unidade individual e exclusiva, que, quando pronta, não comporá a parte comum do condomínio edilício. Por isso, não é razoável que a Comissão, representando o condomínio de adquirentes, ente estranho ao compromisso de compra-e-venda, possa dar a última palavra sobre o direito individual à propriedade exclusiva que foi objeto da promessa. - Os adquirentes das unidades habitacionais detêm legitimidade para a propositura de ação de prestação de contas em face do construtor e/ou incorporador, a despeito das atribuições legalmente acometidas à Comissão de Representantes. Precedentes. - Vencida a parte ré, que apresentou vigorosa resistência, cabível a fixação de honorários de advogado na primeira fase da ação de prestação de contas. Precedentes. Recursos Especiais não conhecidos. (REsp 782.631/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/10/2008, DJe 23/10/2008)

RESPONSABILIDADE NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Segue julgado do STJ sobre responsabilidade na incorporação imobiliária.
DIREITO CIVIL. CONTRATO. PERMUTA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRA NÃO CONCLUÍDA. VENDA DAS UNIDADES A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESCISÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. DEFERIMENTO. ART. 40, § 2º, LEI N. 4.591/64. RECURSO PROVIDO I - Em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos proprietários do imóvel a reintegração na posse. II - O deferimento, no entanto, fica condicionado às exigências do § 2º do art. 40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os interesses de eventuais terceiros interessados. III. - Recurso Especial provido. (REsp 879.548/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/08/201, DJe 25/08/2010) (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Incorporação imobiliária

Divulgo o treinamento Incorporação imobiliária: como evitar quebras de contratos.

• Dia 09/12/10.
• Horário: 18:30h. às 21:30h.
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Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/agenda.htm.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Certidões de imóveis riscos para o comprador

O STJ decidiu: "Comprador de imóvel assume riscos ao não exigir certidões judiciais". Como fica essa questão? É dever do vendedor entregar a certidão ao comprador? Segue a notificação do STJ.

Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.
A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.
“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.
Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.
Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.
O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.
Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.
“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.
O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.
O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento" (Grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: Marca e importação

Na esfera da distribuição de produtos importados, pode o dono da marca opor ao adquirente do produto restrições de redistribuição? A decisão abaixo entende que não pode, já que a colocação do produto no mercado esgota o seu direito de propriedade industrial.
PROPRIEDADE INDUSTRIAL. DIREITO DE MARCAS. IMPORTAÇÃO PARALELA DE PRODUTOS ORIGINAIS SEM O CONSENTIMENTO DO TITULAR DA MARCA NO BRASIL. CONCORRÊNCIA DESLEAL. INOCORRÊNCIA. 1. As importações paralelas são realizadas à margem do sistema de distribuição seletiva criado pelo fabricante do produto e titular do direito de propriedade industrial, mas uma vez autorizada a importação pelo titular do direito da marca, ou por quem estava autorizado para tanto, o produto original entra licitamente no mercado nacional. 2. Tendo em vista que as importações paralelas, lícitas, são contratos firmados com o produtor/titular do direito da marca no estrangeiro, ou com quem tinha o consentimento deste para comercializar o produto, ou seja, um distribuidor no país em que é realizada a operação, não pode o titular da marca opor ao adquirente do produto restrições de redistribuição, pois a colocação do produto no mercado esgota o seu direito de propriedade industrial, ainda que a titularidade da marca no Brasil seja diversa da titularidade da marca no exterior. 3. A proteção do direito marcário, teleologicamente, não visa proteger o titular do direito contra utilização da marca por quem comercializa produtos originais, com entrada lícita no país, ainda que obtidos por meio de importação paralela, pois o sistema não tem o objetivo de proteger os canais de distribuição impostos pelo fabricante/titular da marca. 4. A proibição absoluta desse tipo de mercado, desde que a importação tenha sido realizada licitamente, não seria compatível com a livre iniciativa, prevista no art. 1º e 170 da CF. 5. O reconhecimento da ilicitude da importação realizada pela Importex e da posterior distribuição dos produtos pela ré, exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 6. Recurso especial não conhecido. (STJ. REsp 609.047/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2009, DJe 16/11/2009) (grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: Contrato de arrendamento área médica

Entendemos que cabe, sim, alegar hipossuficiência do arredante, num contrato de arrendamento mercantil firmado entre clínica médica e fornecedor internacional. No entanto, não foi esse o entendimento do STJ na decisão abaixo.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO. ARRENDAMENTO MERCANTIL. APARELHOS ELETRÔNICOS. DIAGNÓSTICO MÉDICO. FORO DE ELEIÇÃO. VALIDADE. CDC. HIPOSSUFICIÊNCIA. AFASTAMENTO. 1 - Em contrato de arrendamento mercantil de sofisticados aparelhos de diagnóstico médico é válido o foro de eleição, porque não se aplica ao CDC e, por isso mesmo, fica afastada a alegação de hipossuficiência do arrendante. Precedentes iterativos da Segunda Seção. 2 - Recurso especial não conhecido. (REsp 661.137/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2005, DJ 23/05/2005 p. 299)

DIREITO EMPRESARIAL: Responsabilidade dos sócios e da sociedade

Cabe arguir a teoria da aparência na relação empresarial? Nos atos praticados para além das forças contratualmente conferidas ao sócio, ainda que ultrapassem o objeto social, a sociedade responderá perante o credor?
Segue entendimento do STJ.
DIREITO COMERCIAL. SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LIMITADA. GARANTIA ASSINADA POR SÓCIO A EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. EXCESSO DE PODER. RESPONSABILIDADE DA SOCIEDADE. TEORIA DOS ATOS ULTRA VIRES. INAPLICABILIDADE. RELEVÂNCIA DA BOA-FÉ E DA APARÊNCIA. ATO NEGOCIAL QUE RETORNOU EM BENEFÍCIO DA SOCIEDADE GARANTIDORA. 1. Cuidando-se de ação de declaração de nulidade de negócio jurídico, o litisconsórcio formado no pólo passivo é necessário e unitário, razão pela qual, nos termos do art. 320, inciso I, do CPC, a contestação ofertada por um dos consortes obsta os efeitos da revelia em relação aos demais. Ademais, sendo a matéria de fato incontroversa, não se há invocar os efeitos da revelia para o tema exclusivamente de direito. 2. Não há cerceamento de defesa pelo simples indeferimento de produção de prova oral, quando as partes, realmente, litigam exclusivamente em torno de questões jurídicas, restando incontroversos os fatos narrados na inicial. 3. A partir do Código Civil de 2002, o direito brasileiro, no que concerne às sociedades limitadas, por força dos arts. 1.015, § único e 1.053, adotou expressamente a ultra vires doctrine.
4. Contudo, na vigência do antigo Diploma (Decreto n.º 3.708/19, art. 10), pelos atos ultra vires, ou seja, os praticados para além das forças contratualmente conferidas ao sócio, ainda que extravasassem o objeto social, deveria responder a sociedade. 4. No caso em julgamento, o acórdão recorrido emprestou, corretamente, relevância à boa-fé do banco credor, bem como à aparência de quem se apresentava como sócio contratualmente habilitado à prática do negócio jurídico. 5. Não se pode invocar a restrição do contrato social quando as garantias prestadas pelo sócio, muito embora extravasando os limites de gestão previstos contratualmente, retornaram, direta ou indiretamente, em proveito dos demais sócios da sociedade fiadora, não podendo estes, em absoluta afronta à boa-fé, reivindicar a ineficácia dos atos outrora praticados pelo gerente. 6. Recurso especial improvido. (REsp 704.546/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 08/06/2010) (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Cabe pedido de antecipação de tutela na ação de despejo?

A ação de despejo, segundo a Lei 8.245 de 1991, é a demanda que promoverá a retirada forçada do locatário do imóvel. São situações que ensejam o despejo, conforme a referida lei:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Quanto à questão da antecipação de tutela, segue decisão do STJ:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido. (STJ. REsp 595.172/SP, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 01/07/2005 p. 662) (grifo nosso).

RESPONSABILIDADE CIVIL DA UNIÃO: vacinação e reparação dos danos

Segue abaixo parte da matéria publicada, no dia 28/09/10, no jornal A Gazeta.
"Donos de cães e gatos podem pedir reembolso de gastos
Muitos donos de animais que que tiveram reações após tomarem a vacina relataram que não foram orientados sobre as possíveis reações do medicamento e reclamaram dos gastos que tiveram com medicação e internação. Mas eles podem ingressar com ação de indenização por danos materiais, e, nesse caso, requerer reembolso daquilo que gastaram em decorrência do tratamento dos animais em clínicas particulares.
A advogada Bruna Lyra Duque afirma que, comprovando-se que a vacina fornecida pelo Sistema Único de Saúde (SUS) causou as reações indesejáveis, é de responsabilidade da União arcar com a indenização por danos materiais.
"A União tem o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança, a fim de não causar dano aos indivíduos e animais", ressalta Bruna, que afirma que a reparação dos danos deve ser feita. (...)
O valor das consultas varia. Em algumas clínicas elas podem custar de R$ 50,00 a R$90,00 dependendo do horário do atendimento. Já a internação custa em média R$ 180,00 por dia, fora os medicamentos".
(Jornalista: Melina Mantovani).

Disponível: http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2010/09/672336-ministerio+mantem+vacinacao+de+animais.html.

Aponto, na íntegra, meu posicionamento sobre o assunto:

1. Os donos dos animais podem ingressar com ação de indenização por danos materiais, e, neste caso, podem requerer reembolso daquilo que gastaram em decorrência do tratamento dos animais em clínicas particulares;
2. Em outras situações provenientes de problemas com vacinas, já existem decisões, envolvendo vítimas e não animais, nas quais o juiz entendeu que a vítima precisa demonstrar apenas a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado;
3. Cabe ressaltar que, para o pleito da ação indenizatória, o autor deve comprovar que a vacina foi fornecida pelo Sistema Único de Saúde. Neste caso, trata-se de responsabilidade objetiva da União arcar com a indenização por danos materiais;
4. Se a vacina for de responsabilidade do Estado sem a participação da União, a responsabilidade será objetiva do Estado e esteve deverá arcar com a devida indenização; e
5. Por fim, o fundamento para tal temática reside no fato de que o Estado (ou a União, a depender da responsabilidade pela vacina) tem o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança, a fim de não causar dano aos indivíduos e animais. Tal dever está, portanto, vinculado ao dever de incolumidade, cuja violação enseja a reparação dos danos independentemente de culpa.

DIREITO IMOBILIÁRIO: STJ entende que construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel

É permitida a cobrança de juros, antes da entrega das chaves, no contrato de promessa de compra e venda com financiamento direto com a construtora? Veja entendimento do STJ.

"As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.

Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”. (grifo nosso)
Disponível em: http://stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=99042

DIREITO IMOBILIÁRIO: Fiança na locação comercial

Na locação comercial, o locatário pode ser também a garantia pessoal, sob a forma de fiança, do acordo? Na perspectiva do locador, entendemos que não será este um contrato seguro, caso ocorra o inadimplemento. Segue decisão do STJ sobre o tema.
LOCAÇÃO. FIANÇA RECÍPROCA. Na espécie, os ora recorridos celebraram um contrato de locação comercial no qual figuraram como fiadores de si mesmos. O contrato foi executado judicialmente, o que resultou na penhora do único imóvel residencial de propriedade de um dos recorridos. O juízo da execução, acolhendo manifestação dos locatários fiadores, revogou a penhora por entender inválida a fiança de si mesmo, decisão que foi mantida em sede de agravo de instrumento pelo tribunal a quo. No REsp, os recorrentes, entre outras alegações, sustentam não haver nenhuma incompatibilidade entre o fato de alguém ser, de um lado, locatário de imóvel e, de outro, um dos fiadores dele próprio, tal como no caso, até porque não há nenhuma restrição de ordem legal. Nesta instância especial, reiterou-se o entendimento de que é válida a fiança prestada pelo próprio locatário quando há mais de um, hipótese em que se configura, na verdade, uma fiança recíproca, uma vez que um locatário é considerado fiador dos outros e vice-versa, afastando a invalidade do contrato. Contudo, não se restabeleceu a penhora realizada sobre o bem de família do locatário fiador; pois, a despeito da validade da fiança prestada pelos recorridos que autoriza a penhora do bem de família, entendeu-se caber ao juiz da execução verificar a necessidade do restabelecimento da referida penhora em observância ao princípio da menor onerosidade para o executado. Nesse contexto, a Turma, ao prosseguir o julgamento, deu parcial provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 183.648-SP, DJ 1º/7/2002; REsp 62.198-SP, DJ 9/6/1997, e AgRg no Ag 1.158.649-RJ, DJe 29/3/2010. REsp 911.993-DF, Rel. Min. Laurita Vaz, julgado em 2/9/2010 (grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: Planos de negócios internacionais

A empresa, no âmbito do Direito Internacional, deve se preocupar com diversos fatores, dentre eles se destacam as questões societárias, os investimentos estrangeiros e as questões contratuais. Qual seria o papel do advogado nessa área?

Seguem algumas atividades importantes:
- Confecção, auxílio na negociação e revisão de contratos internacionais;
- Análise e revisão de contrato de transporte de mercadorias, apuração da responsabilidade do transportador, análise do contrato de seguro, etc.
- Assessoria e representação da empresa cliente nas reuniões para fechamento de negócios, acordos de confidencialidade, memorandos de entendimento, análise de propostas, análise de documentos, etc.; e
- Análise de procedimentos de exportação e importação.

DIREITO CONTRATUAL: O simples descumprimento do contrato gera dano moral?

Sobre os temas descumprimento do contrato de compra e venda e dano moral, segue decisão abaixo.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais ajuizada pela recorrente, que firmou contrato de compra e venda de um kit de casa pré-moldada de madeira, pelo qual pagou à vista, mas a recorrida não entregou a casa e, sem explicações, fechou as suas instalações no local contratado. Discute-se, no REsp, a compensação por danos morais, visto que o TJ deu parcial provimento à apelação da recorrida, afastando os danos morais por serem oriundos de inadimplemento contratual. Ressalta a Min. Relatora que, apesar de a jurisprudência deste Superior Tribunal ser, em regra, no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera danos morais, tal entendimento deve ser excepcionado em algumas hipóteses, por exemplo, no caso dos autos, em que da própria descrição das circunstâncias que perfizeram o ilícito material seja possível verificar as consequências psicológicas e de angústia vivida pela recorrente resultantes do inadimplemento culposo. Assevera que, no caso, não houve o simples inadimplemento contratual de compra e venda da casa, pois a recorrida, além de frustrar e violar o direito constitucional à casa própria, agiu com descaso, conduta agravada pelo fato de fechar suas instalações no local da contratação sem quaisquer explicações ou mesmo fornecer seu novo endereço. Diante do exposto, a Turma reconheceu excepcionalmente a ocorrência de danos morais". (REsp 1.025.665-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2010 (grifo nosso).