Quem sou eu

Doutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br).

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA: ENTREGA DOS DOCUMENTOS PARA FINANCIAMENTO BANCÁRIO


O financiamento imobiliário é, sem dúvida alguma, um recurso utilizado pelos compradores do imóvel. No entanto, quando ocorre atraso na liberação do financiamento por negligência da construtora, não pode o comprador ser prejudicado.

Veja decisão do Tribunal de Justiça do ES sobre o tema.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. 1) ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O SALDO DEVEDOR AFASTADOS. 2) RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DE ENTREGAR DOCUMENTOS NECESSÁRIOS AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO DO IMÓVEL. 3) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1) Nos casos em que se denota da documentação anexa à exordial que houve atraso injustificado na conclusão da construção de prédio residencial, é viável a antecipação dos efeitos da tutela para obstar a incidência de juros, correção monetária e demais encargos sobre o saldo devedor, por não ter os adquirentes conseguido o financiamento bancário por este exato motivo. Precedente do TJRJ: Agravo de Instrumento 0028767-97.2010.8.19.0000. 2) Caso assim não fosse, o adquirente, de forma injusta, veria seu saldo devedor aumentar por fato de inteira responsabilidade da construtora, que não entregou a documentação necessária e requerida pelas instituições financeiras. 3) Recurso conhecido e desprovido. Vistos, relatados e discutidos, estes autos em que estão as partes acima indicadas, acorda a Egrégia Segunda Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade de votos, conhecer do presente recurso para desprovê-lo, nos termos do voto proferido pelo E. Relator. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 35129000135, Relator : ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/09/2012, Data da Publicação no Diário: 13/09/2012). (grifo nosso).
Maiores informações: www.lyraduque.com.br.

PAGAMENTO DO IPTU NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

PERGUNTA RECORRENTE NA ÁREA IMOBILIÁRIA É A QUESTÃO DO IPTU. Vejamos alguns pontos importantes sobre o tema.
  • Não é ilegal a imposição contratual de pagamento do IPTU pelo locatário.
  • Dessa forma, se o contrato contemplar que o pagamento do IPTU será um dever do locatário, o débito deve ser pago por este. Veja o artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato.
Artigo 22, inciso VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (grifo nosso).
  • Cabe reforçar que as despesas de água, luz, condomínio e IPTU são chamadas de encargos locatícios, quando não pagas, na forma prevista em contrato, autorizarão o locador a ingressar com a ação de despejo.
  • Antes de alugar um imóvel, o locatário deve observar: as despesas fixas assumidas; a garantia exigida pelo locador; a espécie de seguro sugerida pelo locador (seguro contra incêndio); negociar alguns deveres contratuais, como por exemplo, o pagamento de quota extra; verificar a possibilidade ou não de indenização das benfeitorias acrescidas ao imóvel; e o valor cobrado de multa pelo descumprimento do contrato.
Divulgo minha entrevista para o jornal A Tribuna (Vitória - ES) no seguinte link: http://www.fdv.br/images/fdvnaimprensa/2012/outubro/inquilinosbrunalyra.jpg

CONDÔMINO ANTISOCIAL

A convivência com outras pessoas num mesmo ambiente nem sempre é harmoniosa. Diante dessa realidade, o Código Civil estabelece norma que permite ao condomínio impor penalidades ao condômino que viola o regimento interno e a convenção.
Um termo atualmente utilizado nos tribunais é a figura do condômino antisocial. Este condômino é aquele indivíduo que atrapalha a boa convivência e harmonia do ambiente. Podemos citar os seguintes exemplos que retratam as posturas do sujeito antisocial: não sabe utilizar objetos expostos na área comum do prédio, usa sua propriedade indevidamente (pratica atividades ilícitas e faz barulho exagerados), uso incorreto da vaga de garagem, viola a propriedade do vizinho, dentre outras situações.
O que fazer nesses casos?
O condomínio poderá aplicar uma multa pela infração cometida, conforme o artigo 1.337 do Código Civil:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Existe algum procedimento a ser observado pelo condomínio? Sim. Se a convenção não dispõe sobre a aplicação da multa, deverá ser convocada uma Assembleia Extraordinária com fim específico e, ainda, a deliberação do tema deverá contar com a votação de 3/4 dos condôminos.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já se manifestou sobre o tema, a saber:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL REITERADO. Sentença que julgou improcedente o pedido de declaração da nulidade de item aprovado em assembléia de condomínio, que acarretou a aplicação da multa prevista no parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil, e condenou o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 1.000,00, na forma do art. 20, § 4o, do CPC. APELAÇÃO DO AUTOR. Razões. Quorum qualificado não atingido; comportamento anti-social não configurado; direito à ampla defesa não respeitado. Pugnou, no mais, pela incidência do art.20, § 3o, do CPC, e não pela aplicação do art. 20, § 4o. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. 1- Não se exige quorum qualificado para aplicação da multa por comportamento anti-social reiterado do condômino. Medida urgente para fazer cessar o uso anormal da propriedade, o qual frustra as expectativas impostas pelos direitos de vizinhança. 2- A situação do art. 1.337, parágrafo único do CC/02 ficou plenamente caracterizada consoante o quadro probatório delineado nos autos. 3- Direito à ampla defesa que se assegurou ao apelante, o qual esteve presente na assembléia que deliberou sobre a multa, inclusive acompanhado de advogado. 4- O art. 20, § 3o, do CPC só é aplicável nas causas em que houver condenação. In casu, julgado improcedente o pedido, não havendo condenação, deve incidir a regra do art. 20, § 4o, do CPC. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJ-RJ. Processo 2006.001.50445. DES. FERDINALDO DO NASCIMENTO - Julgamento: 20/12/2006). (grifo nosso).
Maiores informações sobre direito condominial: www.lyraduque.com.br. 

CONTRATO SOCIETÁRIO: inadimplemento e cláusulas abusivas

Interessante o julgado abaixo sobre a aplicação da teoria do adimplemento substancial num contrato societário.
O adimplemento substancial busca manter o contrato diante de um inadimplemento de pequena relevância. O objetivo da teoria é promover o equilíbrio entre as partes e conservar o negócio.
Na transferência de quotas de uma sociedade, pode-se ajustar o parcelamento da retribuição em dinheiro proveniente da cessão onerosa. No entanto, se o descumprimento for mínimo, não se pode pedir a perda do bem, conforme entendeu o julgado abaixo.
"Direito Civil e Processual Civil. Reintegração de Posse. Resolução do Contrato por inexecução voluntária. Cabimento. Inadimplemento do devedor. Teoria do adimplemento substancial. Inaplicabilidade. Pagamento insignificante em relação ao montante acordado. Reintegração de posse. Possibilidade. Rescisão contratual. Cessão de quotas de sociedade. Creche. Inadimplência. Pedido de restituição do bem com perdimento do valor pago. adimplemento substancial. Se houve o pagamento de mais de 70% do preço, caracterizado está o adimplemento substancial a recomendar a manutenção do contrato, facultada à credora a cobrança do débito. Abusividade da cláusula que determina a rescisão contratual, com perdimento do valor pago em caso de atraso de pelo menos três prestações. Contrato que deve ser interpretado segundo princípio da boa fé, mantendo-se a relação societária de cunho familiar. Provimento do recurso para se julgar improcedente o pedido e prejudicada a reconvenção, impondo-se à autora os ônus sucumbenciais" (AC 2007.001.00834 - DES. LEILA MARIANO - Julgamento: 14/02/2007 - SEGUNDA CÂMARA CÍVEL).Provimento do apelo). (grifo nosso).